Что делать, если домоуправление начисляет несуществующие задолженности?

Добрый день! При анализе данной ситуации следует исходить из того, что, в соответствии с ч. 2 ст. 155 ЖК РФ, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения, в то время как собственники указанной платы не производят.

Таким образом, в Вашем случае необходимо определить, с какого момента Вам должны были прекратить начислять плату за социальный найм и должны ли Вы были уведомлять бухгалтерию домоуправления об этом факте.

Согласно ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом.

Таким образом, сторонами по договору приватизации жилого помещения выступает гражданин, с одной стороны, и орган местного самоуправления (в большинстве случаев). Таким образом, до момента перехода жилого помещения в порядке приватизации гражданам, оно находится в собственности муниципального образования.

Вместе с тем, в соответствии с нормой пункта 3 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Как указано в пунктах 1 и 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ, к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда и осуществление контроля над его использованием и сохранностью. То есть, объекты муниципального жилищного фонда подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом

Таким образом, сведения о приватизации жилого помещения в муниципальном жилищном в обязательном порядке отражаются в реестре муниципального жилищного фонда, содержание которого и является основанием для начисления гражданам-нанимателям жилого помещения по договору социального найма соответствующей платы за найм.

Более того, Законом от 04.07.1991 № 1541-1 однозначно установлено, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом порядок государственной регистрации, открытость сведений и иные необходимые условия предоставления какой бы то ни было информации прописан в указанном Законе и расширительному толкованию не подлежит.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а также что Законом не предусмотрена обязанность граждан, регистрирующих право собственности, уведомлять кого-либо об указанном факте, с момента государственной регистрации права собственности на жилого помещения Вам не в праве начислять плату за социальный найм.

 Далее, в части того, куда можно обратиться. Согласно ст. 155 ЖК РФ, по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения, плата вносится наймодателю (то есть собственнику) данного помещения (орган местного самоуправления), с которым в последующем и был заключен договор приватизации. Вам следует обратиться с письменным заявлением на имя главы муниципального образования, с изложением ситуации, мотивировкой незаконности требований бухгалтерии домоуправления и просьбой оказать содействие, в том числе произвести перерасчет, признав как лицо, получающее плату за социальный найм, необоснованность его начисления.

При отказе представителей местной администрации оказать содействие в решении Вашей проблемы Вам следует обратиться с письменным заявлением в прокуратуру (при этом из личного опыта рекомендую непосредственно в прокуратуру Новосибирской области по адресу г. Новосибирск, ул. Каменская, 18). Кроме того, решить вопрос можно путем подачи соответствующего заявления в суд.

 Относительно платы за ремонт в подъезде (или, как правильно звучит статья оплаты «Содержание и ремонт»), согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, взимание платы за ремонт общего имущества абсолютно правомерно. Другое дело, на сколько целесообразно расходуются указанные средства. Как собственник жилого помещения Вы всегда имеете право запросить у обслуживающей организации полную приходно-расчетную ведомость на Ваш дом, с указанием полученных и накопленных сумм и пр… В этом праве Вас никто не имеет право ограничить, потому имеет смысл написать соответствующее заявление на имя руководителя управляющей организации с указанной просьбой (и приложением копии свидетельства о праве собственности как основания Вашего права).

Ирина, вы не написали: вам одновременно начисляли плату за социальный найм и за содержание и ремонт жилого помещения ( т.н. техобслуживание)? Плату за найм могут засчитать как плату за техобслуживание. Вам нужно написать соответствующее заявление в обслуживающую дом организацию (УК). 

Спасибо, все достаточно понятно.

С уважением, Ирина