Как выйграть дело в суде с Управляющей компании, если договор не был заключен лично со мной?

Здравствуйте, Лариса,

Я так понимаю, что речь идет об односторонеем отказе от оплаты коммунальных услуг по причине отсутствия договора с УК? В этом случае отсутствие договора не дает Вам никаких преимуществ в суде.

Скажите, на каком основании данная УК обслуживает Ваш дом?

Если речь идет об МКД, и данная УК была выбрана на общем собрании собственников, в таком случае отсутствие договора между  лично Вами и Вашей УК не является основанием для неоплаты коммунальных платежей, если услуги были предоставлены в полном объеме.

Так вот, если Вы проживаете в многоквартирном доме и если на общем собрании собственников жилых помещений большинством голосов было принято решение заключить договор с данной УК, то Вам остается только смириться с общим решением и осуществлять оплату. Потому как решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

Решения общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются: 
• большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений — по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; 
• более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений — по вопросу создания товарищества собственников жилья (п. 1 ст. 136 ЖК РФ); 
• большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании — по остальным вопросам (ст.ст. 44, 46 ЖК РФ) при наличии кворума. 
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений ( п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.  (При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Лариса, добрый день!

Постараюсь ответить на ваши дополнительные вопросы:

1. Договор с УК входит в Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731. Этот документ устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, порядку, способам и срокам ее раскрытия и др.

Если есть сомнения по затратам УК на оказание услуг, либо факты непредоставления услуг, ненадлежащего предоставления: в рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

( п.9 Стандарта)

П. 11. В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:

2. Решение собственников могло быть принято в заочной форме, либо, если решение не принято ( собрание собственников МКД не состоялось) конкурс на управление домами провело управление ЖКХ администарции города между МУП УЖКХ и УК Город согласно п., п. 3, 4 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ:

 -способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 -орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

3. Акты выполненных работ, которые вам предоставила УК, действительно содержат странные положения относительно заказчика и исполнителя. Видимо, у них нет субподрядчиков на выполнение работ, оказание услуг по содержанию жилья. Но коммунальные услуги они предоставляют как исполнители по договорам с ресурсоснабжающими организациями:

 Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 содержат понятия, которые означают следующее:

Рекомендую вам ознакомиться с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416: 

http://base.garant.ru/70379374/

Что касается судебного заседания, вы вправе заявить ходатайство о его отложении для подготовки свой правовой позиции.

На ваши вопросы по управлению МКД ответят в Госжилинспекции по СО:

http://www.gilinsp.ru/?category=28&class=catalogue_groups&id=250

 Спасибо за подробное описание формулировки пунктов договора. Постараюсь пояснить всю ситуацию и надеюсь на ваш коментарий. В 2009 году по решению администрации наш дом передали в одну управл.компанию без выбора и согласования со всеми жильцами (т.е. никто не подошел в ЖКХ и не проявил интереса по передаче расходов на содержание жилья в УК "Город". Сначала я оплачивала по принесенным и брошенным в ящики квитанциям эти услуги, через год эта УК "Город" вдруг стала называться по-дугому и стали также носить квитанции на уплату услуг на содержание жилья. Я нестала оплачивать услуги этой - другой УК. Сейчас они подали на меня в суд о возмещении этих расходов.

Лариса,

А с чего Вы решили, что речь идет о другой УК. если Вы сами указали, что УК "Город" просто сменила название? Скажите, реквизиты в платежных документах те же самые или речь идет о другом юр.лице?

 Договор с УК я не видела, поэтому сказать что работы были выполнены полностью тоже не могу, т.к. незнаю что должно входить в их обязанности. Подъезды конечно никто ни когда не убирает кроме самих жильцов, лампочки не вкручивает, выключатели не ремонтируют. Только около подъезда чистят снег и иногда собирают мусор. В подвале все задвижки сломаны и вода течет на пол - никто не ремонтирует.  Квитанции приходят на мою старую фамилию, которую я поменяла в 2009 году.

 Раньше название УК было другое и соответственно все банковские реквизиты тоже другие. Я понимаю что возможно эта старая УК реорганизовалась и возможно даже это её правоприемник - но жильцам об этом ни чего неизвестно - у нас половина дома ну или четверть дома теперь ходят к мировым судьям и разъясняют что и как. Многие просто соглашаются и платят долги.

Лариса, вам и другим жильцам необходимо было по факту отсутствия конкретных услуг составлять акты об отсуствии, писать претензии в адрес УК. В ином случае доказать невыполнение ими обязанностей по оказанию услуг по обслуживанию дома и т.д. очень сложно.

Лариса,

В этом случае, думаю, стоит начать с проверки финансовой отчетности Вашей УК. (подробнее здесь: taktaktak.org/problem/8065 ) Заодно и поинтересоваться на каком основании данная УК занимается обслуживанием Вашего дома и куда делась предыдущая УК. Я так понимаю, что никто из жителей дома за данную УК не голосовал? По данному вопросу можно написать коллективный запрос в районную администрацию и в прокуратуру.

Скажите, сколько в Вашем доме квартир в собственности и сколько предоставляется по договору соц.найма? Может имеет смысл задуматься о создании ТСЖ? 

 Поясните мне пожалуйста, я этот договор с УК хотябы должна где то увидеть ? Какие документы я должна запросить с УК о том на каком основании они нас обслуживают ? Они мне сунули только  акты выполненных работ со всех домов которые они обслуживают там и Заказчик и Исполнитель в одном лице - УК. Получается придумали сами себе работу - выполнили - приняли - а с нас деньги ...? УК ссылаются на решение собственников от 01.07.11 года о вступлениии в силу Договора управления нашего дома - но ни какого собрания не было и мы не подписывали такое решение.

 В нашем доме 100 квартир - у нас было общее собрание в 2011 году на котором был представитель МУП ЖКХ где было вынесено решение о переходе из этой УК обратно в МУП ЖКХ, но когда стали собирать заявления то набралось менее 50% собственников жилья и на этом всё так и осталось. С другими собственниками, которых не было на собрании  никто не встречается. ТСЖ тоже хотели организовать но в председатели никто не проявил инициативы выбраться или предложить какую либо кандидатуру. Сейчас у меня 1 августа состоится очередное заседание у Мирового судьи - хотелось бы аргументировано пояснить почему я не оплачиваю УК расходы на содержание жилья.