В квартире снизу хотят сделать офис. Как этому помешать?

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4 ст.36 ЖК РФ). В соответствие с ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения переустройства жилого помещения, влекущего за собой использование как придомовой территории, так и иного общего имущества многоквартирного дома. В отсутствие такого согласия использование одним из собственников помещения в многоквартирном доме общего имущества нельзя признать законным. Решение Первомайский р/с г. Омска (Омская область) Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.П., при секретаре Благовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 27 декабря 2013 года гражданское дело по иску Губанов В.А. к Меньшикова Т.И. о возложении обязанности, Установил: Истец Губанов В.А. обратился в суд с названным иском, в обоснование которого указал, что ему на праве собственности принадлежит № доля в праве собственности на <адрес> <адрес> <адрес> в г. Омске. Меньшикова Т.И. на праве собственности принадлежит нежилое помещение - магазин, переоборудованное из <адрес>, находящейся на № этаже <адрес> <адрес> <адрес>. Данное помещение имеет изолированный вход с использованием прилегающего к дому земельного участка. Меньшикова Т.И. на фасаде дома, перед входом в магазин, установила металлическую конструкцию в виде крыльца и козырька, непосредственно под окнами его квартиры. Фасад дома является общим имуществом собственников помещений в жилом доме, ответчик разместила конструкцию без согласия собственников общего имущества, чем нарушила права как истца, так и права других собственников на пользование принадлежащим им общим имуществом. Использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Ответчик Меньшикова Т.И. при монтаже спорных конструкций должна была согласовать возможность их размещения с собственниками квартир в многоквартирном доме. Со ссылкой на п.1 ст.246, п.1 ст.247 ГК РФ; ст.ст.36, 40, 44 ЖК РФ просил обязать Меньшикова Т.И. демонтировать металлическую конструкцию в виде крыльца и козырька здания и восстановить целостность фасада в местах крепления конструкций. В судебном заседании истец Губанов В.А. исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Ответчик Меньшикова Т.И. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о месте и времени судебного разбирательства. Согласно ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. В ходе судебного разбирательства установлено, что Губанов В.А. принадлежит на праве собственности № доля в праве общей долевой собственности на <адрес>, общей площадью № кв.м., расположенную в <адрес> в г. Омске. Указанное право зарегистрировано <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года, о чем сделана запись регистрации № (л.д.6). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. № Меньшикова Т.И. принадлежит на праве собственности нежилое помещение № общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, <адрес> (л.д.24). Истцом заявлены требования о демонтаже металлической конструкции в виде крыльца и козырька над ним в связи с тем, что в ДД.ММ.ГГГГ с использованием данной конструкции в его квартиру истца, находящуюся выше этажом, проник преступник и совершил хищение имущества. Из технической документации, представленной <данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., усматривается, что нежилое помещение № на <данные изъяты> этаже строения № <адрес> ранее, являлось квартирой №. Помещение расположено на <данные изъяты> этаже многоквартирного дома, имеет основную площадью № кв.м. и вспомогательную площадь № кв.м. Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ). На основании п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а так же земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч.2 ст.16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч.5 ст.16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст.305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к его компетенции, в частности, отнесено принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; а так же принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4 ст.36 ЖК РФ). В ходе судебного разбирательства допрошен в качестве свидетеля <данные изъяты> <адрес> М.В., который пояснил, что данная металлическая конструкция возведена Меньшикова Т.И. в ДД.ММ.ГГГГ. Решение собственников помещений в многоквартирном <адрес> по поводу оборудования крыльца не принималось. В соответствие с ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения переустройства жилого помещения, влекущего за собой использование как придомовой территории, так и иного общего имущества многоквартирного дома. В отсутствие такого согласия использование одним из собственников помещения в многоквартирном доме общего имущества нельзя признать законным. Ответчик от явки в судебное заседание уклонилась, не представила суду допустимых и достоверных доказательств соблюдения ею специального порядка пользования общим имуществом, доводы истца не опровергла. При изложенных обстоятельствах суд считает требования истца о демонтаже крыльца и козырька над ним, установленных на фасаде здания, расположенного по адресу: <адрес> и примыкающих к нежилому помещению № обоснованными и подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> (л.д. 2). Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ, суд Решил: Исковые требования Губанов В.А. удовлетворить. Обязать Меньшикова Т.И. самостоятельно либо за свой счет в течение пятнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу демонтировать крыльцо и козырек над ним, установленные на фасаде здания, расположенного по адресу <адрес> и примыкающие к нежилому помещению №, и восстановить целостность стены здания в метах примыкания конструкции. Взыскать с Меньшикова Т.И. в пользу Губанов В.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Заочное решение вступило в законную силу 26.02.2014г. Надеюсь это полностью прояснит ситуацию!