Арендодатель не возвращает гарантированный платеж после прекращения договора аренды коммерческой недвижимости

Здравствуйте, Полина, Отвечаю на Ваши вопросы. 1) Относительно назначения помещения. Арендодатель передал Вам в аренду склад. Вы должны были увидеть это при заключении. Полагаю, если Вы ему предъявите требования, связанные с характеристиками помещения, не соответствующими Вашим ожиданиям, он справедливо выдвинет Вам претензию в связи с использованием помещения не по назначению. Он Вам отдал его для хранения товаров, а Вы разместили студию танца, ведь по закону «Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества» (п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ). Более того, именно назначением помещения он обоснует отсутствие отопления: склады бывают холодные (в их технических документах так и может быть написано), в них, как правило, имеется только освещение, поскольку размещение и хранение многих товаров большего и не требует, а рабочие места кладовщиков могут располагаться в других помещениях. Таким образом, арендодатель свою обязанность выполнил: «Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества» (п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ). С учетом этого, говорить о том, что помещение имеет недостатки, вряд ли возможно. 2) Порядок и сроки расторжения договора зависят от того, на какой срок заключен Ваш договор. Если он заключен на неопределенный срок, то предупредить арендодателя о досрочном расторжении Вы должны были за 3 месяца, если иной срок не указан в самом договоре (п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ). Если договор заключен на иной срок, то порядок и сроки его расторжения могут быть также иные. Вам необходимо ознакомиться с положениями договора в этой части. Изменить их в одностороннем порядке Вы не можете, т.к. односторонний отказ от исполнения обязательств законом не допускается. Также необходимо учесть, что если срок договора определен и равен году или более, то он должен был пройти государственную регистрацию (п.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ), если этого не случилось, то считается незаключенным. 3) О порядке возврата помещения. Законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки помещения, возвращаемого арендатором после прекращения договора. В связи с этим Ваша задача составить акт в установленный срок самостоятельно, уведомить арендодателя о возврате помещения письменно по месту его нахождения (регистрации), направив ценное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, явиться в установленную дату, освободив помещение от своего имущества заблаговременно, ожидать представителя, в случае неявки последнего направить уведомление повторно, если придется и в третий раз, принять иные меры к уведомлению. При этом в присутствии нескольких лиц в случае каждой неявки представителя арендодателя составлять акт об этом. Судебная практика в случае споров относительно необходимости оплаты периода после установленной даты возврата помещения встает на сторону арендатора, платить не обязывает. Таким образом, Ваша задача проявить максимальную добросовестность. 4) Относительно судьбы произведенных улучшений помещений можно почерпнуть свст.623 Гражданского кодекса РФ, которая очень лаконично излагает установленные правила: «Статья 623. Улучшения арендованного имущества. 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом». Разумеется, доказательства согласия арендодателя необходимо в каждом случае иметь письменные. Что касается Ваших расходов на устранение последствий разрушений крыши, прорвавшихся труб: если данные факты зафиксированы, имеются документы, подтверждающие Ваши затраты, то у Вас есть основания требовать их возмещения. «Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках» (п.1 ст.612 Гражданского кодекса РФ). 5) Относительно судьбы гарантированного платежа. Вероятнее всего речь о платеже, который на сегодняшний день в законодательстве называется обеспечительным. Это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст.381.1 Гражданского кодекса РФ). Иначе говоря, Вы внесли сумму в размере месячной арендной платы, которая может быть использована арендодателем для покрытия Ваших долгов, если таковые возникнут. В случае если долги не возникнут, арендодатель должен Вам эту сумму возвратить, ЕСЛИ иное не написано в Вашем договоре. В случае если Вы понимаете, что его требование об освобождении помещения только через месяц после Вашего уведомления об этом соответствует договору аренды, то аренду в феврале Вам придется оплачивать. В этом случае если Вы не внесете арендную плату за февраль, гарантированный платеж покроет этот Ваш долг. Очень рекомендую в следующий раз при вступлении в арендные отношения изучать договор аренды до его подписания, пользуясь консультациями юриста. В случае если у Вас при дальнейшем разрешении этой ситуации будут появляться вопросы, - пожалуйста, обращайтесь.