Вырыты подвальные помещения без согласия собственников МКД

Вы обращались в федеральную регистарционную службу (ФРС) с запросом о том, кто является собственником двух квартир? Эта информация (выписка из Единого государственного реестра прав о зарегистрированном праве на объект недвижимого имущества) открыта и предоставялется по запросу любого лица после оплаты госпошлины.

Сведения о владельце квартиры можно получить в федеральной регистрационной службе - выписка из ЕГРП стоит 200 рублей.

Вы вправе обжаловать действия должностных лиц муниципалитета, в случае если они дадут решение об изменении статуса помещений без решения ОСС, разрешающее таким собственникам использовать общее имущество (а именно часть земельного участка, стены здания) для обустройства входных групп.

А также подать иск в суд на собственников жилья в связи с незаконным использованием ими общего иумщества дома.

Ольга, вам нужно выяснить в администрации города, не были ли при передаче дома оформлены документы об оформлении в муниципальную собственность подвалов ( если они отдельно выделены в техническом плане). У нас в городе таких случаев достаточно много, некоторые  жильцы домов, где образованы ТСЖ позже передачи помещений, подают в суд, оспаривая право собственности города. Если по территории подвалов проложены общедомовые коммуникации, то суды решения принимают в пользу жителей.

Уважаемая Елена! Огромное спасибо за ответ. Мы не обращались в ФРС, но обязательно воспользуемся Вашим советом и запрос сделаем. Еще раз спасибо. С уважением, Ольга.

Уважаемый Артём! Огромная благодарность за исчерпывающий и ясный ответ. Для меня очень нужная и полезная информация. Я никогда не обращалась в суд и не обжаловала действия должностных лиц, но я намерена довести дело до логического конца, потому что надоело чувствовать себя ничем. Очень благодарна. С уважением, Ольга.

Уважаемая Елена! В нашем доме, в подвальных помещениях технического назначения проходят общедомовые коммуникации и они в аварийном состоянии. Но в любом случае, те подвальные помещения, которые были выкопаны в выкупленных квартирах без согласия на то собственников жилых помещений, выкопаны не законно. Ведь в  ЖК РФ написано, что земля под домом находится в общедолевой собственности. Значит нарушено законодательство РФ. Разве не так?

Ольга, для более четкого понимания вами ситуации, ознакомьтесь с Определением ВС РФ. Я выделила жирным шрифтом те выдержки, которые относятся и к вашему вопросу.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 ноября 2009 г. N 80-В09-26

Судья Верховного Суда Российской Федерации Еременко Т.И., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе В. гражданское дело по заявлению К., С., И., Н., Ж. об оспаривании действий органа местного самоуправления,

К., С., И., Н., Ж. обратились в суд с указанным заявлением, ссылаясь на то, что они проживают в доме N 48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске. В апреле 2009 года жильцы дома узнали, что постановлением главы г. Ульяновска от 20 февраля 2009 года N 1381 собственнику квартиры <...> В. в их доме разрешено перевести указанное жилое помещение в нежилое. Для такого перевода названная квартира должна быть реконструирована, на что их согласие не получено. Заявители полагали данное постановление незаконным, вынесенным с нарушением требований действующего законодательства, а также просили о его отмене.
Решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 15 мая 2009 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 23 июня 2009 года, требования заявителей удовлетворены, постановление главы г. Ульяновска от 20 февраля 2009 года N 1381 отменено.
Определением судьи Ульяновского областного суда от 9 сентября 2009 года в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции отказано.
19 октября 2009 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
В надзорной жалобе В. поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных решений.
В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При проверке доводов надзорной жалобы по материалам истребованного гражданского дела установлены основания для передачи жалобы В. с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 1 декабря 2008 года В. обратился в администрацию Засвияжского района г. Ульяновска с заявлением о переводе квартиры <...> в доме N 48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, принадлежащей ему на праве собственности, в нежилое помещение с проведением работ по перепланировке и переустройству, приложив пакет документов и список части жильцов многоквартирного дома N 48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, выразивших согласие на перевод указанного жилого помещения в нежилое.
20 февраля 2009 года постановлением главы г. Ульяновска N 1381 названная квартира переведена в нежилое помещение с проведением работ по проекту в установленном порядке для последующего использования данного помещения под магазин товаров первой необходимости.
Не согласившись с названным постановлением главы г. Ульяновска, заявители обратились в суд, которым постановлены указанные выше решения.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.
Частью второй статьи 23 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения представляет заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).
В силу пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 данного Кодекса условий перевода помещений. На основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Судом установлено, что постановлением главы города Ульяновска от 20 февраля 2009 года N 1382 четырехкомнатная квартира <...> в доме N 48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, принадлежащая на праве собственности В., переведена в нежилое помещение с проведением работ по проекту в установленном порядке для последующего использования данного помещения под магазин фототоваров.
При этом представленный рабочий проект реконструкции названной квартиры под магазин фототоваров с устройством отдельного входа предусматривает частичную разборку внутренних ненесущих гипсобетонных перегородок, облицовку внутренних стен (перегородок), смежных с жилыми квартирами, листами ГВЛ по стальному каркасу и устройство отдельного входа посредством устройства дверного проема и его увеличения за счет оконного проема с выбором подоконной части, что связано с изменением режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.
Вместе с тем в силу части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В данном случае заявители Н., являющийся нанимателем жилого помещения, К., И., Ж., являющиеся собственниками жилых помещений, С., являющаяся членом семьи собственников жилого помещения, своего согласия на перевод В. квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, из жилого помещения в нежилое не давали.
Таким образом, В. в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое до обращения в мэрию с соответствующим заявлением должен был получить согласие всех участников долевой собственности в многоквартирном доме.
С данными выводами суда нельзя согласиться по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в силу статьи 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Между тем обжалуемое решение не содержит доказательств, обосновывающих вывод суда о том, что у собственников квартир дома N 48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске возникло право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под названным домом. В материалах дела отсутствуют данные о формировании земельного участка и проведении его государственного кадастрового учета. Разрешая спор, суд не выяснил названные обстоятельства, имеющие значение для дела.
При этом согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку судом не исследован вопрос о том, каким правом на земельный участок, расположенный под домом N 48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, обладают собственники помещений указанного многоквартирного дома, утверждение о том, что В. в нарушение названных положений законодательства не получено согласие всех собственников на проведение реконструкции жилого помещения и оборудования крыльца, также не может быть признано обоснованным.
Помимо того, нельзя согласиться с мнением суда о том, что на производство реконструкции, переустройства и (или) перепланировки требуется получение согласия в том числе и нанимателей жилых помещений, поскольку часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ предписывает получение согласия именно собственников жилых помещений, а не иных лиц.
Данная неисследованность материалов дела носит существенный характер. Поскольку от выяснения указанных обстоятельств зависит возможность восстановления нарушенных конституционных прав гражданина или отказа в этом, надзорную жалобу В. с делом и настоящим определением надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь частью 3 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

надзорную жалобу В. с гражданским делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Уважаемая Елена! Глубоко признательна за предоставленный документ. Теперь действительно понятно о чём речь. Спасибо.