Доверенность и соглашение

Question

Здравствуйте

Проконсультируйте, пожалуйста.

Между двумя людьми (1 и 2) был устный договор о том, что 1 досматривает недееспособного брата 2 за право на его малогабаритную квартиру. В данный момент недееспособный умер. Пришло время выполнить устные договоренности. 2 предлагает такой вариант действий - оформление доверенности на 1 на ведение наследственного дела, оформление купли-продажи на третье лицо и при оформлении купли-продажи оформление доверенности на представление в Росреестре. Об этом всем оформляется соглашение. Уточните, может ли 1 на каком-либо этапе прервать действия и чем ему это грозит?

Соглашение, предложенное им:

Соглашение

ГОРОД ДАТА

Мы, ОТЧУЖДАТЕЛЬ, проживающий по адресу: АДРЕС, паспорт: ПАСПОРТ и ПОЛУЧАТЕЛЬ, проживающий по адресу: АДРЕС, паспорт: ПАСПОРТ, в здравом уме и дееспособности подписали настоящее соглашение, в котором пришли к обоюдному согласию.

Первым этапом настоящего соглашения является выдача доверенности на ПОЛУЧАТЕЛЬ, проживающего по адресу АДРЕС, паспорт: ПАСПОРТ, на ведение наследственного дела по факту смерти (умершего) НАСЛЕДОДАТЕЛЬ ДАТАРОЖДЕНИЯ года рождения, проживавшего по адресу: АДРЕС, умершего ДАТАСМЕРТИ, сбора документов, архивных копий и оформления права собственности по наследству квартиры на имя ОТЧУЖДАТЕЛЬ, площадью _____ кв.м, по адресу: АДРЕС.

Вторым этапом настоящего соглашения является продажа квартиры, принадлежащей ОТЧУЖДАТЕЛЬ на праве собственности по наследству. Заключить договор купли-продажи квартиры по адресу; ОТЧУЖДАТЕЛЬ, с КОНЕЧНЫЙПОКУПАТЕЛЬ. При подписании договора купли-продажи квартиры ПОЛУЧАТЕЛЬ выплачивает ОТЧУЖДАТЕЛЬ денежные средства в размере N ( N ) рублей. После подписания договора купли-продажи квартиры по адресу АДРЕС на КОНЕЧНЫЙПОКУПАТЕЛЬ и получения денежных средств, ОТЧУЖДАТЕЛЬ выдает (нотариальную) доверенность на оформление договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС для регистрационных действий в «Управление Федеральной регистрационной службы», а так же выдает (нотариальное) согласие жены ЖЕНАОТЧУЖДАТЕЛЯ на продажу квартиры. Все расходы по наследственному делу, госпошлины, сборы, (нотариальных) доверенностей, согласий, регистрационных действий оплачивает ПОЛУЧАТЕЛЬ. Соглашение составлено в двух экземплярах.

ОТЧУЖДАТЕЛЬ

ПОЛУЧАТЕЛЬ

Юлия Перменева · Accepted Answer

Здравствуйте,

отвечаю комментариями по тексту соглашения

Первым этапом настоящего соглашения является выдача доверенности на ПОЛУЧАТЕЛЬ, проживающего по адресу АДРЕС, паспорт: ПАСПОРТ, на ведение наследственного дела по факту смерти (умершего) НАСЛЕДОДАТЕЛЬ ДАТАРОЖДЕНИЯ года рождения, проживавшего по адресу: АДРЕС, умершего ДАТАСМЕРТИ, сбора документов, архивных копий и оформления права собственности по наследству квартиры на имя ОТЧУЖДАТЕЛЬ, площадью _____ кв.м, по адресу: АДРЕС.

Если доверенность не будет выдана, негативных последствий для наследника не наступит. Он вправе все действия по принятию наследства выполнить самостоятельно. Кроме того, выданная доверенность может быть отменена в любое время (ст.188, 189 ГК РФ).

Вторым этапом настоящего соглашения является продажа квартиры, принадлежащей ОТЧУЖДАТЕЛЬ на праве собственности по наследству. Заключить договор купли-продажи квартиры по адресу; ОТЧУЖДАТЕЛЬ, с КОНЕЧНЫЙПОКУПАТЕЛЬ. При подписании договора купли-продажи квартиры ПОЛУЧАТЕЛЬ выплачивает ОТЧУЖДАТЕЛЬ денежные средства в размере N ( N ) рублей.

Эта часть договора может быть квалифицирована как предварительный договор купли продажи. Рекомендую уточнить условия в соответствии с нижеуказанными требованиями:

Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, - адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12 Закона).

Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (ст.429 ГК РФ).

Однако в случае если к тому времени право наследника на квартиру оформлено не будет (независимо от причин), то понудить к заключению договора купли-продажи будет затруднительно.

После подписания договора купли-продажи квартиры по адресу АДРЕС на КОНЕЧНЫЙПОКУПАТЕЛЬ и получения денежных средств, ОТЧУЖДАТЕЛЬ выдает (нотариальную) доверенность на оформление договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС для регистрационных действий в «Управление Федеральной регистрационной службы»,

Комментарии аналогичны комментариям к первой доверенности. Кроме того, после подачи документов в Росреестр любая из сторон вправе использовать следующие положения закона:

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ

(ред. от 03.07.2016)

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

3.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

а так же выдает (нотариальное) согласие жены ЖЕНАОТЧУЖДАТЕЛЯ на продажу квартиры.

В данном случае согласие супруги не потребуется, поскольку имущество, полученное по наследству, не является общей совместной собственностью супругов, является собственностью наследника.

Соглашение является, по сути, «джентльменским», единственный возможный механизм защиты – через понуждение к заключению основного договора на условиях предварительного.

Кроме того, теоретически могут возникнуть и иные наследники, в этом случае обещание продать общею собственность не будет иметь силы.