Проблема с оформлением права собственности на гараж и землю
Добрый день! Прошу помочь разобраться мне в проблеме.
В 1997 году моему отцу было выделен постановлением главы местной администрации земельный участок в гаражном кооперативе под расположенным гаражом на праве пожизненного наследуемого владения. В 2005 году он умер, переоформить землю в собственность не успел, гараж никак не оформил. Когда мама стала оформлять наследство (она была единственной наследницей) нотариус ей отказал, потому что никаких документов на гараж у нее на руках не было. Она стала их собирать, в городском архиве получила копию постановления о выделении земли, копию свидетельства о праве на отца, сделала кадастровый план. Но оформить также не успела при жизни, умерла в 2007 году. Гаражом стала пользоваться я, платить за свет, получила членскую книжку в гаражном кооперативе. Оформить наследство на землю не смогла, поскольку она была еще на отце записана. Вот сейчас решила продать гараж, но как это сделать – не знаю. Земля под ним еще на отце числится и даже не в собственности, а на гараж кроме выписки – сведения об учете объекта недвижимости и членской книжки ничего нет. Помогите пожалуйста с этой проблемой разобраться. Заранее спасибо!
Анна Ярославцева
13 декабря 2010, 21:48
Уважаемая Анна! Ваш вопрос может решиться только в судебном порядке. Опираясь на практику могу предположить, что Вам нужно будет подать иск о признании права собственности в судебном порядке.
Алексей Коновалов
14 декабря 2010, 21:42
Добрый день!При анализе сложившейся ситуации можно сделать вывод о том, что действительно - оформить на себя (с целью последующей продажи) земельный участок Вам так или иначе необходимо, обратившись в суд. Вместе с тем, в данном случае крайне важно правильно определить предмет и основание поданного заявления, а также представлять себе общую последовательность всех Ваших действий.
Как представляется, действовать в данном случае целесообразно путем подачи заявления в суд в рамках особого производства в порядке глав 27 и 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ, при этом предметом Заявления в суд должно быть установление фактов, имеющих юридическое значение, а в просительной части должно быть требование о признании за Вами права пожизненного наследуемого владения (именно его, а не права собственности).
Обращаться в суд с требованием признать право собственности, как представляется, нецелесообразно, поскольку в данном случае заявление будет рассматриваться в порядке искового производства, с последующими вытекающими последствиями (прежде всего в разы более высокая госпошлина).
В соответствии с ч. 2 ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
При этом согласно ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
Учитывая то обстоятельство, что при наследовании Вашей матерью в состав наследства принадлежащий Вашего отца на праве пожизненно наследуемого владения земельный участок не входил, соответствующее свидетельство о праве на наследство ею получено не было, в связи с чем при принятии наследства в состав наследуемого имущества соответствующий земельный участок не входил. Потому при обращении в регистрирующие орган Вам в обязательном порядке будет отказано в оформлении права.
Согласно п. 9. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по ранее утвержденным формам.
Данное обстоятельство означает, что в суде Вам необходимо будет подтвердить фактическое вступление в пользование гаражом (указанное обстоятельство подтверждается в т.ч. членской книжкой в гаражном кооперативе) и факт невозможности без установления факта прямого правопреемства в переходе права пожизненного наследуемого владения от первого наследодателя (отца) ко второму (матери) и впоследствии к Вам (подтверждается постановлениями нотариуса о количестве наследников – в Вашем случае наследников по Закону).
Далее, как только Вами будет получено судебное решение, признающее за Вами право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, дальнейшее его оформление в собственность производится в общем порядке в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае, если у Вас имеется намерение продать данный участок (соответственно с гаражом в гаражном кооперативе) при обращении в регистрирующий орган вместе с судебным Решением Вы, в целях экономии денежных средств, усилий и времени, имеете право непосредственно приложить договор купли-продажи земельного участка, уже находящегося у Вас на праве собственности.
Относительно продажи самого гаража – думается, что оформление его в собственность Вами излишне (при наличии в собственности земельного участка). Переход права на него фактически последует за переходом прав на земельный участок, для чего Вам следует написать заявление в Правление (либо Председателю) гаражного кооператива о выходе из него, а новому покупателю – соответственно заявление о вступлении в гаражный кооператив, с последующей выдачей членской книжки.