Собственников жилья заставляют оплачивать ОДН в большом размере, несмотря на наличие приборов учета. Что делать?

По поводу нежилых помещений – магазинов и прочее, которые у Вас в МКД:

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов

(утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354)

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12186043/#ixzz3TxjvN9mM

18. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

 

согласно п.2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (далее – Правила), потребителем признается лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме и потребляющее коммунальные услуги.

 

Учитывая то, что аренда – это предоставление имущества во временное владение (ст.606 ГК РФ) и арендатор потребляет коммунальные услуги, он подпадает под понятие потребителя, указанное в Правилах. Следовательно, исполнитель коммунальных услуг (УК, ТСЖ) вправе заключить договор поставки коммунальных услуг напрямую с арендатором помещения.

Но не все так просто. Высший арбитражный суд РФ своим Постановлением от 21 мая 2013 г. N 13112/12 фактически поставил в положение «вне закона» договора между исполнителями коммунальных услуг и арендаторами помещений в МКД в части поставки коммунальных услуг.

Как указал суд, согласно ст.210 ГК РФ, бремя содержания имущества возложено на его собственника. Собственники помещений в МКД несут расходы за их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч.3 ст.154 ЖК РФ).

ЖК РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, отдельно предусмотрел, что плата за коммунальные услуги вносится в УК (ТСЖ), когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма.

Наниматели обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (ст.155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения.

Между тем, ГК РФ и ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

 

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10).

Высший арбитражный суд в Постановлении от 21 мая 2013 N 13112/12 указал, что, согласно п.1 ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования в соответствии с его фактическим назначением. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя, как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Спорить с доводами ВАС достаточно сложно, однако такой поворот в деле предоставления коммунальных услуг арендаторам создает ряд проблем для управляющих компаний и ТСЖ, которые уже заключили договоры на поставку коммунальных услуг с арендаторами. Взыскать сумму задолженности с арендаторов будет достаточно проблематично, так как взыскивать надо с собственника, которым часто выступают органы местного самоуправления, у которых «суммы не заложены в бюджет».

 

Обратите внимание, что согласно п.2 Правил предоставления коммунальных услуг (354 ПП РФ) потребителем, обязанным оплачивать коммунальные услуги, является лицо, пользующееся помещением на законном основании и потребляющее коммунальные услуги. В силу норм ст.606 ГК РФ аренда – предоставление пользование помещением на законном основании, а значит, арендатор является потребителем коммунальных услуг заключающий договор с исполнителем услуг. Налицо противоречие между позицией ВАС РФ и нормами 354-го Постановления…

Еще интереснее вопрос с потреблением коммунальных услуг в помещениях, которые входят в состав общего имущества (например, подвалы и технические этажи) и сдаются по решению общего собрания в аренду. Фактически объем потребленных арендатором коммунальных услуг входит в состав общедомового потребления, ведь в состав «индивидуального» потребления включаются только те услуги, которые потреблены в помещении, принадлежащем собственнику на праве собственности (п.40 Правил)

 

 

 

Здравствуйте, Алексей!

Порядок расчета размера платы, в том чсиле и платы за электрожнергию, потребляемую на общедомовые нужды, регулируется Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

В частности, в Вашем случае расчет происходит по 19 формуле.

ОДН делится в  том числе и на собственников нежилых помещений, пропорционально кв. м площади.

С текстом Постановления можете ознакомиться по ссылке base.garant.ru/12186043/#block_20300

 

На каком основании занимают помещения в цокольном этаже? это также собственники или Вы сдаете эти помещения в аренду?

 

Добрый день!

Всегда сначала обращайтесь в Управляющую компанию - письменно. Если откажут – пишите в Государственную жилищную инспекцию, в Управление Роспотребнадзора и в прокуратуру.

Проведите общее собрание собственников МКД и действуйте сообща с соседями!

Как провести общее собрание МКД читайте алгоритм http://taktaktak.org/document/14778

 

Всего доброго!