Сгорел жилой дом, памятник архитектуры - на какую помощь могут рассчитывать собственники?

Question

Здравствуйте! Я журналист, город Бийск. Жители обратились вот с такой проблемой:

В 120-летнем жилом доме (памятник архитектуры регионального значения) произошёл пожар, из 9 квартир уцелели три, в них сейчас живут люди, в том числе 5-летний ребёнок. Сам дом в аварийном состоянии - в заключении независимой экспертизы говорится, что обрушение может произойти в любой момент. Администрация города не оказывает помощь собственникам, а наоборот, требует, чтобы они сами оплатили реконструкцию памятника архитектуры. У жителей нет таких денег. Может быть, есть решение для этого дома? Большие сомнения, что он переживёт зиму, он рушится буквально на глазах.

Я помониторила интернет и сформулировала три варианта.

Просьба - если можно, прокомментируйте их? Насколько они реальны?

1. Администрация города выкупает квартиры у собственников и далее распоряжается памятником самостоятельно.

Как минимум, стоит демонтировать опасные конструкции, ограничить доступ в здание, законсервировать его до лучших времён. Даже если эти лучшие времена так и не наступят, по крайней мере, памятник не будет угрожать жизням людей.

Насколько я понимаю, именно этот процесс сейчас и идёт. Согласно ответам администрации города на письма жителей, собственники жилья сначала должны сами в разумные сроки провести реконструкцию здания, а затем - если не проведут - администрация жильё выкупает. «Разумные сроки не определены» - по этому поводу администрации города было вынесено представление городской прокуратурой.

Может быть, этот срок можно как-то сократить? Ведь абсолютно ясно, и в администрации это тоже понимают, что жители не смогут реконструировать этот дом. Начиная с того, что строительные работы должна предварять экспертиза, и уже одна она стоит несколько сотен тысяч рублей. А во сколько обойдутся сами работы? Если они напишут коллективное заявление - отказываемся от реставрации, выкупайте наши квартиры поскорей, пока дом не рухнул - это может сократить "разумные сроки"?

Минус этого варианта для собственников – даже если квартиры будут выкуплены до того, как дом рухнет – жители вряд ли получат 100% стоимости квартир.

2. С дома нужно снять статус памятника архитектуры.

Это процесс сложный, снимается статус только через Москву. Но в принципе, почему бы не попытаться. Тем более, что жители обращались в городской музей, и получили комментарий, что их дом не представляет исторической ценности.

Снятие статуса позволит говорить о включении в программу переселения из ветхого и аварийного жилья (дом давно бы включили в эту программу, возможно, даже до пожара, но по условиям программы расселяют только те дома, которые подлежат сносу, а памятник сносить нельзя). Но вот только благом ли будет такой прецедент... Ведь затем могут снять статус и с действительно памятных зданий?..

3. Выйти с предложением о внесении изменений в саму программу переселения из ветхого и аварийного жилья.

Этот вариант, конечно, не самый быстрый. И не самый реалистичный. Однако, тем не менее - программа сейчас одна из ключевых в стране. И в такой ситуации с домами-памятниками далеко не только бийчане. Пусть жители таких домов тоже смогут принять участие в программе - но дом не сносится, а сохраняется. С инициативой могут выступить власти Бийска, или края. Мы знаем, что в Бийске и так очень много аварийного жилья. Но если по совести – чем жители 120-летнего памятника архитектуры хуже, чем жители такого же дома без особого охранного статуса?

____________________

И ещё вариант. Погорельцам ведь тоже положена помощь? Могут ли жители получить новое жильё по программе помощи погорельцам? (не помешает в этом статус памятника?) Что для этого им нужно сделать?

Очень важное уточнение! Касается ли это тех жителей, квартиры которых не пострадали от огня, но стали аварийными по причине того, что от пожара пострадал весь дом?

____________________

Заранее спасибо за ответы!

Елена Макей · Accepted Answer

Анна, добрый день!

Проблема, которой вы занимаетесь сложная, но за ваш профессиональный подход к теме— спасибо!

Попробую дать несколько рекомендаций , которые, возможно, будут полезны вам и пострадавшим жильцам.

Обратите внимание на п.п. 3,4 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»:

собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

При государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.

В случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения.

Поэтому формально, администрация города права, предлагая восстановить дом-памятник его собственникам. Но , это не справедливо по отношению к людям, не обладающим средствами и организационными возможностями для этого.

Все варианты, предложенные вами, могу быть реализованы, но при значительных затратах времени и средств. Необходим городской консенсус по вопросу спасения таких памятников: общественные слушания, участие бизнеса, депутатов. Подключите общественную палату, УПЧ по АК для проведения общественного контроля за восстановлением прав жителей и сохранением дома-памятника.

Еще одни вариант- искать коммерческую структуру-инвестора, которой нужно здание и земельный участок. То есть создавать государственно-частное партнерство с участием администрации, инвестора , жителей для решения проблемы конкретного дома.

Что касается отказа жильцов от проведения реконструкции по объективным причинам в разумные сроки: вопрос об обязывании администрации выкупить в этом случае квартиры в такие же разумные сроки должен решаться в суде. Такой иск по заявлению жильцов может направить прокуратура города. Вопрос выкупной цены будет также решен по соглашению сторон либо в судебном порядке.

В настоящее время, даже если дом включен в реестр памятников, право на предоставление жилых помещений у собственники возникнет после признания дома аварийным согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» . Согласно п. 42 Положения комиссия органа местного самоуправления на основании заявления собственника помещения проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает соответствующее решение. Необходимо в этом случае и заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома.

Но предоставлять жилье собственникам будут не по краевой программе переселения из аварийного жилья, по которой выделяются средства на МО город Бийск, а из иных фондов. Вы правильно пишете, необходимо вносить законодательную инициативу об изменении указанной выше программы.

При признании дома аварийным действует общий порядок признания граждан нуждающимися в жилых помещениях: непригодность жилого помещения для проживания и при этом малоимущий гражданин.

Согласно п.п.1,2 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

Согласно пп. 3 п.1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

Согласно пп.4 п. 2 ст. 5 Закона Алтайского края от 12 декабря 2006 года № 136-зс «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Алтайского края» (с изменениями на: 29.06.2015) право на предоставление по договорам социального найма жилых помещений краевого жилищного фонда социального использования имеют граждане, жилые помещения жилищного фонда Алтайского края которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Таким образом, оснований для предоставления жилья пострадавшим от пожара в доме-памятнике в указанном Законе нет.

Помощь в виде жилищных сертификатов из федерального и регионального бюджетов предоставляется только гражданам, признанным пострадавшим от стихийных бедствий, но не от локальных пожаров.

Также предлагаю вам полезные ссылки для ознакомления.

Выдержка из материала Бийского городского суда:

http://biyskygor.alt.sudrf.ru/modules.php?did=12&name=press_dep&op=3

По Алтайскому краю и другим регионам имеется обширная практика по данному вопросу.

В Обзоре разъяснено, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Относительно выкупной цены Верховным Судом РФ разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Определение Алтайского краевого суда по предоставлению жилого помещения: http://docs.cntd.ru/document/463221657

Надеюсь, у жильцов не опустятся руки и они найдут выход из ситуации с нашей помощью.

Сгорел жилой дом, памятник архитектуры - на какую помощь могут рассчитывать собственники?

Похожие консультации