Продажа доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку

Question

Здравствуйте, у нас есть 3х комнатная кв площадью 80 кв. м.в ней 3 собственника: я,мой сын несовершеннолетний и моя сестра. сын там никогда не жил. сейчас я хочу продать сестре наши доли, чтобы с добавлением мат. капитала и неких своих накоплений купить квавртиру. возникла проблема с органами опеки, они не разрешили положить деньги с продажи доли ребенка ему на карту, чтобы в последствии потратить их на приобретение жилья. сестра готова выкупить долю сына за 700 тыс.,а я договором дарения свою долю переписываю на нее,она дает еще 200 тыс.,в итоге пол кв. за 900 тыс.,но в органах опеки сказали, что мы должны приобрести кв.не меньше 44 м.(так как у меня еще один сын)(12м на меня, 12на младшего сына и доля ребенка 20м, как в той кв). сейчас у нас нет возможности купить подходящую кв по метражу,договорились с бабушкой (где мы сейчас и живем), что я покупаю ее кв площадью 56 кв м, и сын там будет собственником своих законных 20м,во дворе этого дома стоит садик, куда ходит мой сын! вопросы вот какие:

1.Можно ли в органах опеки говорить, что сделка между близкими родственниками?

2.не проще ли будет сделать переселение ребенка к матери (если я пропишусь в бабушкиной кв. и буду переселять ребенка туда).

3.в бабушкиной кв прописаны 2ое ,она и мой дедушка,но собственником является только она. можно ли после покупки кв. оставить бабушку собственником, ведь даже если и сын будет собственником, получается больше 20 кв. м. на них, что подходит по размеру доли в той кв. которую выкупает сестра.

4.в течение какого времени мы обязаны предоставить подтверждающие документы в органы опеки о том, что сын не ущемлен в правах и ему предоставлена жилплощадь не хуже чем была, и какие именно документы нужно предоставить.
ЗАРАНЕЕ ВАМ БОЛЬШОЕ СПАСИБО!

Ирина Киршина · Accepted Answer

Здравствуйте, Виктория,

Вы указали, что еу Вас имеется "3х комнатная кв площадью 80 кв. м.в ней 3 собственника: я,мой сын несовершеннолетний и моя сестра. сейчас я хочу продать сестре наши доли" , а не проще ли будет выкупить долю сестры? ООиП разрешает сделки по приобретению долей в жилом помещении на средства семейного капитала, при условии, что после покупки члены семьи станут единственными владельцами квартиры.

подробнее об этом можно прочесть здесь: Можно ли купить долю в жилом помещении на средства материнского капитала? https://taktaktak.ru/blog/algorythm/2016/03/mozhno-li-kupit-dolyu-v-zhilom-pomeshhenii-na-sredstva-materinskogo-kapitala/

что касается продажи доли несовершеннолетнего,

на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире. Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.

Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, поскольку банки не охотно дают одобрение, когда сособственниками выступают дети, можно оформить приобретаемое жилье на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки.

Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. В этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение заявление и справку о стоимости доли (без проведения оценки). После того как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета на имя детей и внести деньги.
При продаже квартиры, если приобретение в собственность семьи нового жилья не планируется, доли детям можно выделить в помещении, принадлежащем родственникам, например, в квартире бабушки и дедушки. При этом, в некоторых случаях размер выделяемой доли может быть меньше. Это возможно если:
- выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю. Например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м., а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет одну шестую от общей площади;
- уменьшенную долю можно выделить, при разнице в стоимости жилья в разных районах. Например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена.