Покупка квартиры по предварительному договору и ее последующая продажа

Question

Мы два года назад купили квартиру в черновом варианте по предварительному договору купли-продажи с 100% оплатой. Уже два года прошло, застройщик не может нам сделать документы, оформить права собственности. В этой квартире мы сделали ремонт и потратили энную сумму денег. Можем ли мы рассчитывать на компенсацию от застройщика и возврата стоимости ремонта и самой квартиры? Т.к. за это время мы также оплачиваем за электроэнергию по тарифу для юридических организаций, что существенно выше чем тариф для населения. Также, можем ли мы эту квартиру продать по договору переуступки?

Юлия Перменева · Accepted Answer

Здравствуйте,

Ваши отношения с застройшиком, скорее всего будут квалифицированы как договор купли-продажи будущей вещи с предоплатой.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 8, 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, Ваши права - это права покуптеля по Гражданскому кодекса РФ:

Статья 487. Предварительная оплата товара
3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Поэтому Вы вправе требовать возврата уплаченных денег и процентов по ст.395.

По взысканию убытков (ремонту) - есть сомнения, т.к. при такой позиции исходим из того, что вещи нет и она не передавалась Вам. Необходимо изучать судебную практику.

Второй вариант: утверждать, что квартира создана и передана и требовать признания права собственности в судебном порядке. Для этого необходимо, чтобы дом был введен в эксплуатацию, можно было получить экспликацию БТИ (с установлением площади квартиры и номера в поэтажном плане), а также кадастровый паспорт. Еслидом не введен в эксплуатацию, то можно говорить только о возможности регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства (опять же надо изучить практику).

Относительно возможности уступки права требования по предварительному договору: если его срок истек, то нельзя.

Если Вы будете защищать свои права в суде, получите решение в свою пользу, то сможете уступить права требования по исполнительному листу.

При подаче иска к застройщику о взыскании денежных средств подсудность будет определяться на Ваш выбор: место нахождения Вашим или ответчика, поскольку Вы в двнных отношениях потребитель (ст.12 Закона о защите прав потребителей).

При подаче иска о признании права собственности - по месту нахождения жилого дома (ст.130 ГПК РФ).