Как оформить наследование квартиры и впоследствии ее приватизировать?

Моя мама получила 2 комнатную квартиру (48.60 площадью).  с 1996 году, мы,её дети прживали с ней, я сын 1976года, моя сестра (1974года) и сын сестры (1991года рождения) Мама погибла в 2001 году, сестра мне сказала, что сама будет заниматься всеми вопросами о наследовании, через некоторое время (2002г), так сложилось,что я был осужден на длительный срок. Освободившись в 2010 году, я уехал на зароботки, но с сестрой и с племянником переодически созванивался.

На днях я приехал их навестить, выяснилось, что за квартиру накопилась огромная задолженность, я нашел далеко не все расчетки, но из тех, что нашел - задолженность составляет более 150 тысяч, ,  к тому же сестра потеряла документы  по квартире, я нашел справку, что свет был отключен в 2008 году, в наследование никто не вступал, и естественно квартира так и остается муниципальной.  (Мы так втроем и прописаны в этой квартире) Некоторые счета  приходят на имя матери, а некоторые на меня, мало того, на  меня уже обращено взыскание за комунальные платежи.

Я, пошел к риэлтору, для помощи в данном вопросе. Она отправила меня в ЖКХ за лицевым счетом, я его забрал, и все на этом, я понимаю, что очень много надо сделать, но риэлтор мне сказала, что приватизация бесплатная уже закончена с 27.12.2012, а платная еще не началась, т.е. еще расценки на платную приватизацию не составили, я конечно понимаю, кому охота заморачиваться под новый год...

Тем более для вступления в наследование нам нужна справка о смерти матери,  которой тоже у сестры не оказалась. Так что надо все абсолютно восстанавливать, все бумаги полностью. Я даже не представляю в какой очередности это делать?

Я готов оплатить сумму указанную в лицевом счете и конечно оплачу и за себя и за сестру с племянником за право наследования. Но полностью погасить задолженность я не смогу, так же как и доверить квартиру сестре, поэтому подскажите пожалуйста как лучше все оформить?  Что дальше делать то ? Выкупить долю сестры и племянника я не смогу,сестра же тем более не сможет!Обменять 2 комнатную квартиру  с долгом на равноценные 2 и уж тем более на три нереально!

Еще вопрос, каким образом между нами 3 поделят эту квартиру? И еще вопрос! Если я плачу за приватизацию,  то я  становлюсь собственником жилья? И что мне делать то тогда, ведь весь долг будет на мне висеть, надо сразу избавляться от жилья, на мой взгляд, потому что даже сделав перерасчет за то время, что я не жил там отбывая наказание я смогу, но последних 2 года, что я на свободе, работаю

не официально, на физических лиц, по устному договору И   в дальнейшем я буду платить за всех?Потому что уверен, что моя сестра никогда не будет платить вовремя, хотя я боюсь и не вовремя тоже.

А ВОЗМОЖНО  МНЕ ПРОДАТЬ СВОИ ПРАВА СОСТАВИВ ГЕНЕРАЛЬНУЮ ДОВЕРЕННОСТЬ НА ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО?