Как правильно оформить документы, чтобы арендовать жилье с последующим выкупом?

Question

Бабушка получила в наследство квартиру от брата. он гражданин РФ, а она гражданка Украины. Еле уговорил ее квартиру поснимать с послед. выкупом, но есть несколько вопросов, которые меня очень беспокоят.

1. как правильно оформить документы, чтобы и бабушку не обидеть и себя подстраховать? прописать она меня не может, и сама не может прописаться. в паспортном столе сказали, нет квот на гражданство. Без гражданства ее не пропишут.

2. может она мне ее подарить? естественно, я ей бы стоимость квартиры возместил лично, но ипотеку мне одному не одобрят. Сказал,и надо жениться для ипотеки. И если она мне ее подарит, ипотека не будет иметь грамотного юридического оформления.

3. Если она мне эту квартиру может только продать, какие налоги она заплатит и в каком размере?

Вадим Юрьевич · Accepted Answer

Здравствуйте Даниил !

Согласно статье 1196 Гражданского кодекса РФ, гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Таким образом, получив в наследство квартиру в Российской Федерации Ваша бабушка вправе оформить в соответствии с Российским законодательством свидетельство о праве на наследство и на основании указанного свидетельства пользоваться всеми правами собственника жилого помещения, в том числе правом отчуждения объекта недвижимого имущества. Ваша бабашка вправе как оформить с Вами договор дарения квартиры, так и договор купли-продажи. Отсутствие регистрации по месту жительства (прописки) Вашей бабушки в указанной квартире не будет иметь никакого существенного значения для сделки дарения или купли-продажи.

При этом, доходы от продажи (дарения) находящегося на территории РФ недвижимого имущества, принадлежащего Вашей бабушке будут облагаться НДФЛ по ставке 30% согласно п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ.

Ирина Киршина · Answer

Здравствуйте, Даниил,

Скажите, проживает ли Ваша бабушка в данный момент на территории РФ? Если да, то как давно она проживает? Если более 183 дней в течение последних 12 месяцев( а не года!), то она является налоговым резидентом РФ. Согласно п.2 ст. 207 НК РФ, налоговым резидентом РФ является физическое лицо, которое фактически находится в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Причем гражданство для налогового резидентства никакого значения не имеет, т.е. налоговым резидентом может быть как гражданин РФ, так и иностранный гражданин, не говоря уже о лицах без гражданства и лицах с двойным гражданством.

От того является или нет физическое лицо налоговым резидентом Российской Федерации зависит очень многое в налогообложении налогом на доходы физических лиц. В частности:

- налоговая ставка (ст.224 НК РФ);

- объект налогообложения (ст.209 НК РФ);

- право на применение налоговых вычетов;

- применимость правил об избежании двойного налогообложения.

Также хочу обратить Ваше внимание на то, что в своем письме от 04.02.2009г. № 3-5-04/097@ О статусе налогового резидента, УФМС РФ уточнила, что поскольку день въезда в РФ и день выезда из РФ физическое лицо фактически находится в РФ, то является правомерным их учет при определении статуса налогоплательщика.

Чем физическому лицу подтверждать факт нахождения на территории РФ, Налоговый кодекс РФ не устанавливает. В этом случае документом, подтверждающим налоговый статус физического лица, может служить иностранный или общегражданский паспорт этого физического лица с отметками пограничного контроля о въезде и выезде физического лица за пределы Российской Федерации.

Определение налогового статуса физических лиц осуществляется вне зависимости от гражданства этих физических лиц. Лица, имеющие двойное гражданство и регистрацию на территории России, не являются налоговыми резидентами если проживают непрерывно на территории РФ меньше 183 дней, в течение 12 следующих подряд месяцев.

В соответствии со статьей 224 Кодекса налог на доходы физических лиц исчисляется по ставке 13% у физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, и по ставке 30% у физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.

Гражданин, не являющийся налоговым резидентом, не имеет никаких налоговых льгот при продаже недвижимости.

Даниил Калядин · Answer

А она может, к примеру, при договоре купли продажи взять деньги и уехать благополучно к себе на украину? Переживает что ее найдут и привлекут к ответственности за неуплату налогов. Обязанность по уплате налогов наступил лишь в след году после сделки. Кто ее потом вспомнит у нас в рф и кому нужно будет искать пенсионерку? А при договоре дарения мне неоткуда будет взять сумму на покупку квартиры. и у меня возникнет обязанность по улате налога на дарение 13%. И налоговый вычет мне не дадут получается.

Как правильно оформить документы, чтобы арендовать жилье с последующим выкупом?

Похожие консультации