Можно ли отказаться от расторжения предварительного договора продажи квартиры?

Question

Добрый день, составлен предварительный договор о продаже квартиры, срок до 20 августа 2013г. По вновь открывшимся обстоятельствам я узнала, что моя квартира в аресте (хотя у меня на руках есть постановление судебного пристава о снятии ареста, арест наложен дважды по одному делу судом и судебным приставом) в настоящий момент дело о снятии ареста судом находится в суде, заседание 30 августа 2013г., но покупатель не желает ждать разрешения по делу и настаивает на расторжении договора и получении с меня залога в двойном размере. Могу ли я отказаться от расторжения?

В договоре написано: "В случае, если одна из сторон до окончания срока, т.е.20 августа 2013г. настоящего договора будет уклоняться от заключения основного договора, (т.е. не подаст докуметы на гос.регистрацию) другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом сторона, уклоняющаяся от заключения договора, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, а так же все расходы, связанные с приобретением или продажей вышеуказанной квартиры"

Андрей Широков · Accepted Answer

Добрый день, Нина Поминова.

У Вас два вопроса, как я могу судить. 1. Можно ли рассторгнуть предварительный договор? 2. Какие будут последствия расторжения предворительного договора?

1. Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательства взятые Вами по Предворительному договору будут прекращены после 20 августа 2013 г., однако, что бы Вам не вменили уклонение от исполнения условий договора рекомендую Вам направить телеграмму покупателю с извещением о расторжении Вами предварительного договора и возврата аванса.

2. Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ, В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, Вы обязаны возвратить Покупателю сумму аванса в полном размере. Возврат оформите актом или произведите безналичным способом.

Взыскать с Вас двойну сумму аванса Покупатель не сможет. Не переживайте по этому поводу.

Вадим Юрьевич · Answer

Здравствуйте Нина! По моему мнению, Вам можно попробывать отказаться от расторжения предварительного договора. Но Вам необходимо внимательно просмотреть предварительный Договор, есть ли в нем Ваше обязательство о том, что квартира не находится под арестом на дату заключения предварительного Договора. Если такое обязательство есть, то это обстоятельство не в Вашу пользу. Но Вы можете утверждать, что на момент заключения предварительного договора не знали об аресте. Другое дело, что покупатель может отказаться от заключения основного договора купли-продажи квартиры на том основании, что квартира находится под арестом. В этой ситуации покупатель будет прав, ведь на момент заключения основного договора у Вас на руках не будет вступившего в законную силу решения суда о снятии ареста.

Елена Макей · Answer

Добрый день, Нина!

В агенствах недвижимости нередко составляют подобные договоры с указанием обеспечения в виде задатка или аванса. Нужно быть внимательным, заключая договор, ведь аванс, как указала Андрей вернуть вы обязаны в номинальном размере, а задаток - в двойном.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Однако, в вашем случае вы можете ссылаться на невозможность исполнения обязательства по основаниям ч. 1 ст. 416 ГК РФ: обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.