Как выбрать управляющую компанию?

Вот договор и приложения.

Здравствуйте,

Жилищное законодательство предусматривает три формы управления многоквартирным домом - управляющая компания, ТСЖ или ЖСК и непосредственное управление.

Поскольку Вы указали, что в Вашем поселке МКД только двухэтажные, то почему бы Вам  не перейти на непосредственное управление?

Согласно положений п.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

А согласно положений ст. 45-47 ЖК РФ проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе проводить ТОЛЬКО собственники этих помещений.

Так что именно собственники, а не УК выбирают способ управления МКД. Поэтому, Вам необходимо провести общее собрание  и выбрать способ управления.

Собственники квартир в МКД  вправе принять решение о создании ТСЖ, ( в некоторых случаях ни могут осуществлять непосредственное управление), либо принять решение об управлении дома управляющей организацией. В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ)

  Если собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления, за них это сделают ОМСУ, руководствуясь п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно данной норме проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для домов, собственники помещений в которых в течение года до дня проведения указанного конкурса не определились с управлением своим домом (Если и ОМСУ в установленном порядке не определят УК для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование (как минимум в части предоставления коммунальных услуг)) (см. Постановление ФАС ВСО от 12.01.2012 по делу N А58-2200/2009, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 04.04.2012 N ВАС-1665/12)).

 Правила проведения упомянутого конкурса установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Когда дело доходит до выбора УК на конкурсной основе, установление размера платы за содержание и ремонт находится в компетенции ОМСУ (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае плата равна цене договора управления МКД, а цена эквивалентна тому размеру, который был указан в конкурсной документации (п. 34 Правил содержания общего имущества).

Ознакомьтесь с полезными статьями по данной теме:

Непосредственное управление домом: спасение или ловушка? http://tvernews.ru/folk/172652/

Непосредственное управление ЖКХ: плюсы, минусы, проблемы http://www.sakhvodokanal.ru/index.php/informations/neposredstvennoe-upravlenie-zhkkh

Чем опасно для омичей непосредственное управление многоквартирным домом? http://www.kp.ru/daily/26013.5/2937308/

 А также с решением похожих проблем:

У жителей четырёх домов - непосредственная форма управления. Насколько она законна? http://taktaktak.org/problem/13790

Какова процедура выставления дома на торги, в случае, если от него отказывается УК? http://taktaktak.org/problem/13451

Добрый день!

Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Для собственников многоквартирных домов важно, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.

           Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ

           В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

           • состав общего имущества дома;

           • перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;

           • порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;

           • ответственность сторон;

           • порядок контроля, за выполнением УК своих обязательств по договору;

           • отчетность УК о выполнении договора.

Один из самых важных пунктов в договоре – цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.

           По ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.

Поэтому первое, что Вам следует сделать так это заключить договор с УК.

Как провести общее собрание МКД читайте алгоритм http://taktaktak.org/document/14778

Также на общем собрании поставьте вопрос о квитанциях за услуги ЖКХ, которые не предоставляются. Все зафиксируйте в протоколе общего собрания и с этим документом и письменной жалобой обращайтесь (можно единым письмом в правом верхнем углу в реквизитах документа укажите списком несколько инстанций): в Администрацию города (или своего муниципального образования), в прокуратуру, в Роспотребнадзор.

Здравствуйте!

Печень услуг, которые УК обязана оказывать за плату "на содержание жилья",утвержден Постановлением правительства № 354.

В частности УК 

• проводит проверку и осмотр общего имущества;

• организует освещение помещений общего пользования;
• обеспечивает  надлежащую температуру и влажность в помещениях общего пользования;
• осуществляет уборку  помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• производит сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми помещениями в многоквартирном доме;
• осуществляет работы по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.производит работы  по текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД,
• обеспечивает установку и ввод в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащую эксплуатацию (осмотры, техническое обслуживание, поверку приборов учета и т.д.

спорный пункт 3.1.22 гласит о том, что УК может заключить договор страхования общего имущества (например, от потопа), и в случае потопа будет производит ремонт из полученной от страховой компании суммы.  Но страховая тоже не бесплатно работает. Услуги страховой компании (страховую премию) Вы (собственники) будете оплачивать дополнительно.

Лично мне кажется такой подход очень цивиллизованным, но решать Вам (собственникам).

Пункт 3.3.6  - вполне правомерен, 

другие спорные пункты (отмеченные галочками) Вы можете исключить.

Для этого направьте УК "протокол разногласий к договору". Форму протокола можете скачать http://yridicheskay-konsultacia.ru/kak-sostavit-protokol-raznoglasij-i-dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru/

В Вашем случае, стороны договора будут называться "управляющая организация" и "собственник".

Когда будете подписывать договор, сделайте пометку "с протоколом разногласий".

и еще:

Закон о лицензировании управляющих компаний в сфере ЖКХ

21 июля 2014 года, Президентом нашей страны В.В. Путиным был подписан Федеральный закон о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Сам закон называется немного иначе, а именно - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ - "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Закон обязывает организации, в лице юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

законом предусмотрено, что при наличии у организации или у должностного лица в течение календарного года двух или более административных наказаний за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органами государственного жилищного надзора, в отношении многоквартирного дома, такой дом может быть исключен из реестра лицензий субъекта РФ.

Ещё одним немаловажным моментом в законе являются положения о размере штрафов за неисполнение данного закона. Так, например, осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом без лицензии будет наказываться штрафом в размере – для должностных лиц от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет, для индивидуальных предпринимателей – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, и для юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

подробнее об этом материал по ссылке: http://www.techemenergy.ru/index.php?catid=80:news&id=689:news-070814&Itemid=115&option=com_content&view=article