Налог на продажу квартиры нерезидентом

Здравствуйте,

ответ на Ваш вопрос содержится в офиициальных разъяснениях Минфина России (прилагаю).

Согласно п. 1 ст. 6 Конвенции доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества (включая доход от сельского и лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. Положения п. 1 вышеуказанной ст. 6 применяются также к прибыли от отчуждения недвижимого имущества.

Практики применения ст.23 Конвенции или разъяснений я не обнаружила. Полагаю, в Вашем случае следует руководствоваться специальной ст.6 Конвенции. Поскольку если бы ст.23 действовала в том прочтении, какое Вы предлагаете, то всю конвенцию можно было бы щаменить положением о том, что к резидентам израиля применяются правила и ставки налогообложения как гражданам РФ.

Кроме того, есть ряд разъяснений, в соответствии с которыми вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, применяются только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13 процентов (а доходы минус расходы, о которых Вы спрашиваете - ст.220 НК РФ). К доходам, облагаемым по иной ставке, вычеты не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ). Следовательно, имущественный вычет, а также вычет по расходам, связанным с получением доходов, применяются лишь к доходам физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами.

Если руководствоваться Письмами Минфина России от 08.04.2013 N 03-04-05/4-347, от 26.03.2013 N 03-04-05/4-285, от 11.10.2010 N 03-04-06/6-248, от 02.12.2009 N 03-04-05-01/846, то нерезидент не имеет права на вычет и заменить его уменьшением на произведенные расходы не может.

Но я встретила у некоторых специалистов иную точку зрения. На их взгляд,
у нерезидентов РФ все же имеются основания уменьшить полученный от реализации имущества доход на расходы, связанные с приобретением такого имущества. Логика следующая. Согласно п. 3 ст. 224 НК РФ к доходам нерезидентов применяется ставка НДФЛ 30%. В силу п. 4 ст. 210 НК РФ налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. В приведенной норме указано, что налоговые вычеты по ст. ст. 218 - 221 НК РФ в данном случае не применяются.
Вместе с тем в приведенной норме не сказано, что налоговая база не уменьшается на расходы, связанные с приобретением проданного имущества. Таким образом, прямого запрета на это для нерезидентов РФ в Налоговом кодексе РФ не усматривается. А поскольку уменьшение доходов на расходы в ст. 220 НК РФ прямо не названо налоговым вычетом, полагаем, что ссылаться на п. 4 ст. 210 НК РФ как на норму, запрещающую нерезидентам применить вычет в виде уменьшения дохода на расходы по ст. 220 НК РФ, нельзя.
В свою очередь, в ст. 41 НК РФ содержится определение дохода. Это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Облагаемым НДФЛ доходом должна считаться только та его часть, которая я вляется экономической выгодой. Оценить экономическую выгоду в данном случае возможно, применив пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, предоставляющий налогоплательщику право уменьшить доход от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением.
Предполагается, что  в рассматриваемой ситуации экономической выгодой будет разница между суммой, полученной при продаже имущества, и суммой, которая израсходована налогоплательщиком с целью его приобретения. Это так называемый чистый доход. Понятие чистого дохода для целей НДФЛ введено Конституционным Судом РФ (Постановления от 01.03.2012 N 6-П (п. 2), от 13.03.2008 N 5-П (п. 3)).
Вместе с тем если Вы вознамеритесь воспользоваться своим правом, то отстаивать его, скорее всего, вам придется в суде.

Если Вы пойдете по этому пути, то расчитайте налог и оформите и подайте декларации в установленном порядке.

Формула расчета налога выглядит так:

НДФЛ = (сумма дохода от продажи - расходы по приобретению недвижимости) x 13%.
Что такое расходы? Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества (Письмо ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@ (вместе с Письмом Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913)). Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.
Налоговую декларацию вы должны подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость.
Срок ее подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация сдается в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru, в разделе "Программные средства / Декларация".
Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Юлия, спасибо за подробный ответ! И все-таки возникает несколько вопросов:

1. Как я понимаю, если все же ст. 23 конвенции не применяется вообще, а понятие чистого дохода для целей НДФЛ удастся доказать, то формула для расчета налога для нерезидента будет выглядеть следующим образом:

НДФЛ = (сумма дохода от продажи - расходы по приобретению недвижимости) x 30%.

Если не удастся доказать понятие чистого дохода, то формула для расчета налога для нерезидента будет выглядеть следующим образом:

НДФЛ = Сумма дохода от продажи x 30%

Правильно ли я понимаю?

2.  В письмах из Минфина, должностные лица ссылаются на п. 1 ст. 6 Конвенции: доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества (включая доход от сельского и лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. В данной статье речь идет о доходах от недвижимого имущества (от сдачи в аренду и т. п.), а не о доходах от отчуждения имущества, также в этой статье нет никакого уточнения по поводу максимальной ставки налога, что скорее всего и явилось причиной, по которой должностное лицо ссылается именно на эту статью конвенции, однако согласно п.1 и 3(с)? ст. 13, которая отдельно посвящена вопросу налообложения на отчуждение имущества указано следующее: 1. Доходы, полученные лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от отчуждения недвижимого имущества, как оно определено в статье 6 и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. Далее определяется максимальная ставка для налогообложения: 3(c) Доходы от отчуждения имущества и прав, определенных в статье 12, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в Договаривающемся Государстве, которые возникают в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогами в этом другом Государстве, но взимаемый налог с них не должен превышать 10 процентов валовой суммы доходов. Таким образом, не понятно, почему же все-таки должностное лицо, подводя итог о расчете ставки налога для нерезидента выходит все же на ставку 30%, а не на 10%, которая четко указана в конвенции? Ведь согласно НК РФ Статье 7. Международные договоры по вопросам налогообложения, пункт 1, получается что: Если международным договором Российской Федерации, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации. 

Далее, если следовать этой же статье Налогового кодекса, нет никакой причины игнорировать и пункт 1 ст. 23 Международного соглашения между РФ и Израилем: 1. Граждане Договаривающегося Государства, юридические лица и партнерства, зарегистрированные в соответствии с законодательством Договаривающегося Государства, не будут подвергаться в другом Договаривающемся Государстве иному или более обременительному налогообложению или связанному с ним обязательству, чем налогообложение и связанные с ним обязательства, которым подвергаются или могут подвергаться граждане этого другого Государства, юридические лица и партнерства, зарегистрированные в соответствии с законодательством этого другого Государства, при тех же обстоятельствах. Это положение применяется также, несмотря на положения статьи 1, к лицам, которые не являются лицами с постоянным местопребыванием в одном или в обоих Договаривающихся Государствах.

Следовательно, ставка налога в размере 30%  и отмена вычета в размере понесенных затрат для иностранца или нерезидента, если он является зарегистрированным в соответствии с законодательством Договаривающегося Государства (Израиль), отменяется в другом Государстве (РФ), по причине того, что такое налогобложение и связанное с ним обязательство является более обременительным, чем налогообложение для граждан этого другого Госудаства (РФ), причем это положение применяется также к нерезидентам РФ, что четко указано во втором предложении данного пункта. Если этот пункт игнорировать полностью, то непонятно вообще, с какой целью он вписан в конвенцию и какую именно трактовку данного положения могут предложить должностные лица, если перестанут его просто игнорировать?

С уважением, Марина 

Здравствуйте, Марина,

по Вашим пунктам:

1. Да, получается так.

2. Если Вы прочтете внимательнее ст.13, на которую ссылаетесь, то увиидите, что ограничений ставок для доходов от недвижимости в ней нет:  "3(c) Доходы от отчуждения имущества и прав, определенных в статье 12, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в Договаривающемся Государстве, которые возникают в другом Договаривающемся Государстве, могут облагатьс? ? налогами в этом другом Государстве, но взимаемый налог с них не должен превышать 10 процентов валовой суммы доходов". А в статье 12 регламентируются доходы от авторских прав и лицензий.

Что  касается толкования ст.23 Конвенции, то, полагаю,  придется углубляться в теорию и практику международного права. В любом случае, на мой взгляд, употребляя выражение "более обременительное налогообложение или связанное с ним обязательство", авторы не имели ввиду налог и его процент, в противном случае они бы прямо употребили эти термины, как в ст.10 и ст.12.

Здравствуйте, Марина,

смотрите, что  написано в статье 6:

Доходы от недвижимого имущества

1. Доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества (включая доход от сельского и лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.
3. Положения пункта 1 применяются к доходам, получаемым от прямого использования, сдачи в аренду или использования недвижимого имущества в любой другой форме. Положения пункта 1 применяются также к прибыли от отчуждения недвижимого имущества.

Разумеется, сразу встает вопрос о том, почему сказано о прибыли, а не о доходах, и означает ли это возможность вычесть из доходов расходы. К примеру, НК РФ не всегда предполагает это (применительно к иностранным организациям). Однако в конвенции понятия прибыли не приводится, а употребляется этот термин многократно применительно к предпринимательской деятельности.

Что касается толкования п.3 ст.13 - спорить можно. На мой взгляд, если бы спорный пункт относился к недвижимому имуществу тоже, то автор употребил бы оборот "любое имущество" или сослался на п.1  (как поступил в п.4 той же статьи, или употребил термин "недвижимое имущество", как он всегда не ленился делать, имея его ввиду. Если автор ходел установить ограничение на все виды имущества в размере налога 10%, то это было бы введено как общее правило, а далее - описал бы исключения.

Разумеется, я не настаиваю на своем понимании, для более аргументированного ответа Вам мне придется изучить монографию по международным договорам.

К сожалению, правовая база не содержит практически никакой правоприменительной практики в связи с данной конвенцией (буквально три судебных решения - по другим статьям).

В связи с этим у Вас есть возможность принять решение с учетом этого, возможно, стать "создателем" практики по применению ст.13 и ст.23.

Если Вы убеждены в своей позиции, то имеет смысл изучить процессуальные аспекты взыскания с Вас неуплаченного (недоплаченного) налога ФНС России. Возможно, Вы сочтете, что войти в этот спор экономически целесообразно (то есть "дешевле" с учетом отсрочки платежа, если решение суда будет не в Вашу пользу) чем заплатить сейчас.  

Здравствуйте, так как тут уже полным ходом идёт обсуждение, хотел спросить, как случай меняется если квартиру получила мама (нерезидент/ живёт в Израиле) в наследство, можно ли платить налог в Израиле?
Заранее благодарю! :)