Правомерен ли вывод квартиры из жилого фонда и открытие в ней магазина без согласия соседей?

Question

Доброе время суток. Суть моей проблемы в том, что под моей квартирой начали делать магазин пром. товаров, до этого там находилась жилая квартира. Меня просто уведомили по почте обычным письмом, что под моей квартирой будет магазин. Я готовил свою квартиру к продаже, и были реальные клиенты, но как только они узнали про магазин, они отказались, и рыночная стоимость моей квартиры упала на 150 000 рублей из-за этой переделки под моей квартирой. Как мне быть в этом случае ? Они установили козырёк под моим балконом, который явно не в мою пользу, причём они его закрепили на плите моего балкона, причём он поднят сантиметров на 30 выше нижнего уровня моего балкона и крепится именно к моей плите, имеют они какое-либо право на такой монтаж, и что я могу сделать в этом случае. Жду ваших ответов и коментариев.

Вадим Юрьевич · Accepted Answer

Здравствуйте Николай !

Порядок разрешения Вашей проблемы зависит от того, что Вы хотите: в принципе воспрепятствовать строительству магазина под Вашей квартирой, либо просто получить от собственников помещения под Вашей квартирой соответствующую компенсацию за причинённые Вам убытки.

Если Вы хотите воспрепятствовать строительству магазина, то Вам необходимо знать, что согласно действующему законодательству, собственники жилых помещений в многоквартирном доме практически лишены возможности влиять на принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое.

Статьей 23 (порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение) ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения в орган местного самоуправления, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган местного самоуправления не вправе требовать представление других документов, кроме документов, указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган местного самоуправления, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Таким образом, вероятнее всего Вам пришло информационное письмо из органа местного самоуправления о принятии решения о переводе в нежилое помещения, расположенного под Вашей квартирой.

В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Указанный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном документе.

В данном случае, есть возможность вмешаться в ситуацию собственникам жилых помещений. Так, согласно ст. 44 ЖК РФ:
- реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);
- к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 - 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, если строительство магазина требует реконструкции многоквартирного дома или исползование придомовой территории, то собственники жилых помещений через общее собрание вправе влиять на эти вопросы. В связи с указанными обстоятельствами Вам необходимо заручиться поддержкой остальных собственников жилых помещений.

Согласно пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, балконные плиты относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Таким образом, вопрос закрепления (монтажа) козырька магазина на балконной плите Вашего балкона должен был согласоваться с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме (через общее собрание), но не с Вами.

Если Вы желаете компенсировать причинённые Вам в связи со строительством магазина убытки выраженные в снижении рыночной стоимости Вашей квартиры, то здесь необходимо попытаться отстаивать свои интересы в судебном порядке, руководствуясь нормами Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для того, чтобы доказать в суде наличие убытков для Вас в связи со строительством магазина, Вам необходимо будет обосновать рыночную стоимость Вашей квартиры до и после строительства магазина. А сделать это скорее всего будет возможно лишь соответствующими экспертными заколючениями.