Расторжение договора субаренды

Здравствуйте Руслан !

Для полного и качественного ответа на Ваш вопрос желательно было бы увидеть Ваш договор субаренды. Но попробую разъяснить возникшую у Вас ситуацию с точки зрения действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного всоответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 

Исходя из положений п. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды со строны ОАО влечёт прекращение договора субаренды с Вами. 

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Данной нормой закреплено общее правило о порядке заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества - по результатам проведения конкурсов или аукционов. Из данного общего правила статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены исключения. В частности, исключением является предоставление указанных прав на такое имущество на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом (пункт 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

 К сожалению норма, изложенная в п. ст. 618 ГК РФ не относится к числу исключений, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, отсылающим к нормам федеральных законов.

Таким образом, в отношении заключения договоров государственного или муниципального имущества действует общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. То есть ОАО правомерно расторгает с Вами договор субаренды в связи с расторжением договора аренды, а Вы вправе на общих основаниях участвовать в конкурсах (аукционах) проводимых муниципалитетом на предоставление в аренду занимаемого Вами помещения.

Что касается произведённых Вами улучшений арендованного имущества, то согласно п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, если Вы отопление и пожарную сигнализацию провели с согласия ОАО, то Вы вправе при расторжении договора субаренды  требовать от него возмещения стоимости этих работ.

Расходы по рекламе, визиткам можно конечно расценить как причиненные Вам убытки в связи с досрочным расторжением договора аренды. Но здесь вопрос спорный, хотя при определённых обстоятельствах шанс отсудить эти расходы в судебном порядке Вы сможете.

По оспариванию в судебном порядке расторжения договора субаренды у Вас шансов мало (хотя надо смотреть договор).

        Здравствуйте Вадим! Спасибо за Ваш ответ на мою проблему. Действительно, если бы собственник расторгал договор аренды с ОАО, но они хотят заключить дополнительное соглашение к ранее заключенному договору аренды, касаемо предмета договора ,т.е уменьшение площади арендуемого имущества. Вроде (не знаю где найти эту норму) если договор аренды муниципального имущества заключен по результатам аукциона , то этот договор заключается без изменения в будущем существенных условий договора, ( в частности площади и срока) . И вроде как в этом случаи предусмотрено только расторжение и заключение нового договора. Для ОАО расторжение договора (со слов руководителя ОАО не желательно и они на расторжение не пойдут). Вот поэтому хотелось бы их как-то убедить не расторгать договор субаренды со мной, а то вынужден буду обратиться в арбитраж.

Здравствуйте Руслан !

Я понял Ваше уточнение. Если договор аренды не расторгается, то это меняет дело. Рекомендую Вам провести совместную встречу с представителями муниципалитета и ОАО. На этой встрече необходимо прийти к соглашению, что муниципалитет заключает с Вами договор аренды на занимаемое жилое помещение, а Вы соглашаетесь с расторжением договора субаренды с ОАО. Если к такому соглашению не стороны не смогут прийти, то оспаривайте растрожение договора субаренды в суде, со ссылкой на ст. 618 ГК РФ.

Муниципалитет может с Вами заключить договор аренды без проведения торгов, так как площадь арендуемого помещения менее 20 кв.м. Прилагаю разъяснения ФАС.

Вот дословное уведомление от ОАО ко мне о расторжении договора субаренды:

О расторжении договора субаренды

01.12.2012 года между ОАО Банк….. и Вами был заключен договор субаренды нежилого помещения, площадью 19 кв.м., расположенного по адресу: 678960, РС (Я), г. Нерюнгри, проспект ……….. (далее – Договор). Собственником данного помещения является городская администрации городского поселения «Город Нерюнгри».

Согласно правилам аукциона, арендованная площадь предназначена для осуществления на ней банковской деятельности. Однако, в силу сложившихся обстоятельств, Банк не использует всю арендованную площадь по целевому назначению и собственник, на основании договора аренды, принял решение отозвать под собственные нужды часть помещений, не эксплуатируемых Банком.

На основании вышеизложенного, уведомляем Вас о расторжении договора с 11.03.2013 г.  конец.

Так же хочу отметить , что у меня на руках есть постановления городской администрации что они не возражают на заключение договора субаренды между мной и ОАО , в нем расписана и плата за аренду 50% ОАО и 50% Администрации .

Но и в этом уведомлении они лукавят. Буквально за четыре дня до вручения мне этого уведомления они дали мне копию письма в котором они обращаются к Администрации, цитирую дословно:

ОАО Банк........., являющийся арендатором по договору аренды № 210 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности от 18.01 2011 по адресу.......в лице управляющего филиалом ОАО Банка.....Ивановой В.В просит уменьшить арендуемую площадь. Площадь, которую арендует Банк в полном объеме не используется, поэтому в арендуемом Банком помещении 01.12.2012 был заключен договор субаренды с ИП Коши Р.А (это я), так как помещение устраивает субарендатора и он согласен заключит договор напрямую с Муниципальным образованием, просим Вас пересмотреть и уменьшить размер занимаемой площади Банком и заключить договор аренды напрямую с ИП Коши Р.А. в соответствии с занимаемой им площади. Помещение, которое сдается в субаренду ИП Коши Р.А. автономно и к графику работы банка не привязано, доступ свободен в любое время.             конец

И не знаю что мне делать. И стой и с другой стороны хотят видимо  чтоб я расторг договор субаренды. А мне в свою очередь хочеться наказать недобросовестных участников этих отношений. Заранее спасибо. PS и это при том , что администрация дала согласие на заключение договора субаренды сроком до 18.01.2016, (срк действия договора аренды между Администрацией и ОАО) а я заключил с ОАО на 11 месяцев (чтоб избежать регистрации в Росреестре)

Здравствуйте Руслан !

На мой взгяд, Вам лучше договориться "полюбовно" о заключении Вами договора аренды напрямую с Администрацией, тем более, что договор субаренды заключён на 11 месяцев.  Желание наказать администрацию и банк Вам обойдётся Вам  "дороже" - слишком неравные силы.

Свои оставшиеся месяцы по субаренде Вы в любом случае доработаете, так как в случае судебного оспаривания досрочного расторжения договора с Вашей стороны, как раз, то или иное  решение суда вступит в законную силу к окончанию срока аренды.

       Здравствуйте Вадим!

Благодарю Вас за разъяснения. Очень помогли.