Ньюансы при выплате ипотечного кредита при включении в число собственников несовершеннолетнего

Question

Добрый день, уважаемые эксперты.

Прошу оказать мне поддержку, вот моя история: еще до заключения кредитного договора Банк обязал нас с супругой заключить нотариально удостоверенное обязательcтво, затем был приказ города Новосибирска (орган опеки и попечительства) о разрешении на сделку, суть которого заключается, в том, что после выплаты ипотеки (погашения кредита в полном объеме), ввести в число собственников несовершенyолетную дочь. Наша задача и цель продать эту квартиру и приобрести иную большего размера. Хочу еще упомянуть что у меня есть 1/2 часть на праве собственности в в другой квартире. Каким образом рациональнее, эффективнее, и целесообразнее поступить после выплаты ипотеки и закрытия кредита?

Заранее благодарен за уделяемое время.

Спасибо.

Ирина Киршина · Accepted Answer

Здравствуйте,

По закону у Вас есть право на продажу имеющейся квартиры ип приобретения новой с большей площадью, но для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства, т.к. сделка, совершенная с имуществом подопечного без согласия органа опеки и попечительства, ничтожна как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК). Причем наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. В соответствии с определением Судебной коллегии ВС РФ от 29 августа 1997 г. (Бюллетень ВС. 1998. № 2), критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка. Таким образом, для признания сделки, совершенной с имуществом подопечного, соответствующей закону наличия одного лишь согласия органа опеки и попечительства недостаточно: требуется, чтобы оно было дано с учетом интересов несовершеннолетнего.

Хотя согласно ст. 37 ГК РФ: Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Именно от выбора органом опеки и попечительства в конечном итоге зависит эффективность управления имуществом....его сохранность ...Так что все решает опека..

По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства разрешают продажу со встречной покупкой либо обмен, при условии, что в новом жилище ребенок получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. Если новая квартира меньше старой, придется увеличить долю ребенка в ней.

Для получения разрешения на продажу потребуется запрос от нотариуса, который будет проводить сделку, и пакеты документов на продаваемую и покупаемую квартиры.

Сделка не должна ущемлять права ребенка. Площадь новой квартиры должна быть не менее продаваемой и новая квартира должна находиться в том же районе. А также, сделка по отчуждению и приобретению должна быть одновременной, с совместной регистрацией обоих договоров на продаваемый и покупаемый объекты.

Ознакомьтесь, пожалуйста, с похожими проблемами:

Я хочу приобрести квартиру, один из собственников которой - несовершеннолетний подросток. Что делать? http://taktaktak.org/problem/7720

Продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок http://taktaktak.org/problem/9880

Можно ли оформить доверенность от несовершеннолетнего ребенка на продажу его доли в квартире? http://taktaktak.org/problem/8203

Возможно ли продать жильё, в котором имеет долю несовершеннолетний ребёнок, без согласия отца, если родители в разводе, и местонахождение отца не известно? http://taktaktak.org/problem/6185

Гримасы ипотечного кредитования: не можем взять ипотеку из-за собственного ребенка http://taktaktak.org/problem/50