Как оформить земельный участок по ИЖС в собственность?

 Здравствуйте! прошу помочь с советом .

ситуация следующая

1. Взяли в аренду земельный участок под ИЖС с правом выкупа в собственность (сроки маленькие 3 года, год уже прошел)

2. Финансовые обстоятельства сложились так , что дом (большой хотели, от 120м) не получается построить, денег хватает только на маленький домик (20-25 м).

3. Можем ли мы построить дом 25м под баню, а оформить его как ИЖС?  (а потом уже на участке построим именно жилой дом), чтобы получить участок в собственность?

4.кто может посоветовать как оформить участок под ИЖС, если только баня на участке построена была?

5. что нужно сделать (минимум затрат), чтобы баню приняли как дом, чтобы получить землю в собственность?

ПС. не совсем ясно, чем жилой дом отличается от бани, интересуют только законные способы