Покупка части земельного участка

Question

Добрый день!

Хотим купить у соседей 2 сотки земли (сейчас идет процесс межевания). Думали, что будем это делать по договору купли-продажи, но соседи хотят совершить сделку по соглашению о присоединении земельного участка. Имеет ли юридическую силу данное соглашение и не будет ли у них потом возможности забрать назад у нас эти 2 сотки? У целого участка (8соток) имеется 2 совладельца, один из них хочет продать 2 сотки, другой письменного согласия еще не давал. Как себя подстраховать в этой ситуации или лучше вообще не связываться с этим?

Маргарита Пачерских · Accepted Answer

Такой формы образования земельного участка как присоединение нет. В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Один Ваших соседей, владеющий долей в праве собственности на участок площадью 8 соток, намерен произвести раздел этого участка на 2 участка площадами 2 и 6 соток. Прежде чем совершать действия по разделу общего имущества, нужно получить согласие другого сособственника. В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Предположим, согласие другого сособственника з/участка на раздел получено. Но может возникнуть проблема с размером одного из образующихся з/участков: 2 сотки. В соответствии с п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (минимальные, максимальные) размеры з/участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Поэтому нужно узнать, какой минимальный размер з/участка установлен в Вашей местности, т.е. не будет ли з/участок 2 сотки меньше установленного минимального участка. Если мин. размеры участков в Вашей местности 2 и менее соток, то такой усасток невозможно сформировать.

Еще одна проблема: в соответствии с п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе з/участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела з/участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Таким образом, в отсутствие соглашения между собственниками соседнего участка, оба эти собственника будут являться сособственниками образованного в результате раздела участка 2 сотки.

Далее следует процедура объединения земельных участков, т.е. объединяются Ваш з/у и вновь образованный участок 2 сотки. Здесь есть проблема. В соответствии с п. 4 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении з/участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образумый з/участок в соответствии с гражданским законодательством.

Иными словами, маленький участок (2 сотки) будет принадлежать двум сособственникам; при объединении Вашего и этого маленького з/участка образуется новый з/участок, но его сособственниками будете Вы и те два сособственника маленького з/участка. При заключении соглашения об образовании з/участка в результате объединения все вы определите доли в праве общей собственности на вновь образованный участок. После государственной реистрации права общей долевой собственности эти сособственники продадут, подарят и т.п. Вам свои доли в праве долевой собственности.

Проще и надежнее купить з/участок у соседа, чем заморачиваться с долевой собственности. С таким видом собственности могут быть проблемы, вызванные неадекватным поведением сособственников. Проблемы по образованию нового з/учатка (2 сотки) - это его проблемы.