Подоходный налог с продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Question

Здравствуйте! Очень нужна консультация по поводу следующей ситуации. В октябре 2011 г. мы продали квартиру. Собственниками ее были я и отец по 1/2 доле соответственно. Отец являлся собственником своей доли 15 лет на основании договора о приватизации , а я - 2 года как наследница после смерти матери. Договор купли-продажи оформляли один. В нём указано, что мы с отцом продали квартиру, принадлежащую нам по праву общей долевой собственности -по 1/2 каждому). Квартира оценена в договоре в 1350000 руб. Должен ли нами быть уплачен налог со всей суммы или доход делится пополам (ведь тогда получается, что каждый из собственников получил доход менее 10000000 руб.)? И отец являлся на момент продажи собственником более 3 лет, значит он так и так не должен платить налог? Причем письмо с напоминанием о предоставлении декларации о доходах с продажи квартиры пришло из налоговой только на моё имя, а отцу не прислали , он пенсионер- может это имеет какое то значение? И может ли повлиять на уменьшние суммы, облагаемой налогом, покупка мной в единоличную собственность в тот же день другой квартиры с указанием в договоре купли продажи стоимости квартиры в 1000000 руб.?

Михаил Федан · Accepted Answer

Здравствуйте, Татьяна.

Ключом к ответу на Ваш вопрос является понятие "имущественный налоговый вычет".

В соответствии со ст.220 Налогового Кодекса РФ При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 (НДФЛ) настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Логика налоговых органов в случаях аналогичных вашему как правило такова:

1) Определяют, кто владеет имуществом меньше 3-х лет. Только эти лица являются плательщиками НДФЛ.

2) Определяют количество долевых участников и размер доли каждого.

3) Из стоимости проданного имущества, разделенной между участниками долевой собственности, вычитают сумму вычета (1 000 000), также поделенную согласно долям.

4) Оставшуюся сумму облагают налогом (НДФЛ) по ставке 13%

Конкретно по вашей ситуации расчет будет скорей всего таков: вас двое собственников, по 1/2 у каждого. Размер вычета составляет по 500 тыс. (1 000 000 / 2) на каждого собственника, но Ваш отец владел имуществом более 3 лет и для него эти расчеты в принципе не актуальны. Если вы в договоре купли продажи прописали стоимость долей равной, то ваша доля составляет (1 350 000 / 2) = 675 тыс. Налоговая база для вас в таком случае составит (675 - 500) = 175 тыс. Сумма налога составит (175 000 * 13%) = 22750 руб.

Чтобы избежать уплаты нашему любимому государству каких либо сумм, нужно было либо продавать двумя договорами (с соответствующими ценами) либо в вашем договоре указывать что ваша доля стоит 500 тыс, а доля вашего отца 850 тыс.

Татьяна *** · Answer

Большое спасибо за разъяснение!