Подсчет количества голосов на общем собрании собственников жилья. Как выделить доли собственников квартир в общем имуществе?

Крым.

Проводим первичное собрание собственников многоквартирного дома. 2 подъезда по 9 этажей, 72 квартиры.

Не все квартиры приватизированы.

В подвале есть 4 помещения под коммерцию: Один магазин уже приватизирован. 

Два других помещения в аренде. Четвертое помещение - мастерская МУП, аренду они не платят.

Со способом управления будем определяться на первом собрании. (Управление управляющей компанией).

Вопрос 1. Кто какими правами обладает при общем голосовании собственников?

Можно ли вести подсчет голосов по схеме:  квартира = 1 голос; комм. помещение = 1 голос.

То есть, чтобы мы исходили из расчета 76 голосов = 100%? (где 76 - это 72 квартиры любой формы собственности + 4 коммерческих помещения любой формы собственности.)

Или мы исключаем из голосования Арендаторов, оставляя только приватизированный магазин?

Как правильно?

Вопрос 2. 

Как расчитать доли в общем имуществе дома?

На что они влияют, эти доли? 

Заранее спасибо.

Республика Крым (добавьте нас в перечень регионов, пожалуйста :))