Продали дачу недобросовестному покупателю. Как нам защитить свои права?

Question

Продали дачу (неприватизированную,в собственности у садовод. общества) по договору купли-продажи (ДКП) в 2018г. в обществе дачу не переписали, т.к. не была внесена вся сумма(покупатель внёс часть) за дачу. До сегодняшнего дня покупатель не внёс остаток суммы за дачу, не платил ежегодные взносы и коммунальные начисления (хотя в договоре это было прописано). По договору остаток суммы должен был внести в 2019 году. Сменил номер телефона, в соцсетях на сообщения никак не реагировал, передавали информацию через родственников покупателя, чтобы связался с продавцом. Тишина. В апреле 2022 года всё же удалось его (покупателя) найти. Пришли к председателю чтобы переписать дачу. Продавец был согласен даже на то, чтоб остаток суммы не выплачивали. Но выяснилось что за дачу образовалась задолженность, и пока её не погасят-председатель переписывать дачу не будет. Покупатель внёс 4000 руб в счёт погашения долга, но этого не хватило. Пообещал до конца мая 2022 полностью загасить долг по образовавшейся задолженности и переписать дачу на себя. Но так этого и не сделал. В это же время продавец уведомил покупателя о том, что если он не загасит долги и не перепишет дачу, продавец продаст дачу другим людям. В январе 2023 года продавцу звонит председатель и говорит что образовалась задолженность. Продавец снова продаёт дачу, т.к. покупателя найти не смог. Продавец выплачивает весь образовавшийся долг и переписывает дачу на новых хозяев. В марте 2023 объявляется первый покупатель (который не рассчитался с продавцом и накопил задолженность) и говорит что продавец мошенник и аферист. Что он полноправный владелец дачи, несмотря на то, что он не выполнил условия ДКП, заключённого с ним в 2019 году. Звонит новым хозяевам, распускает клевету на продавца, требует освободить дачу. Приезжает на дачу и взламывает замки (два эпизода). Угрожает, что напишет заявление в полицию. Новые владельцы дачи звонят продавцу и требую расторгнуть сделку и вернуть уплаченные деньги за дачу. Продавец соглашается, т.к. не хочет доставлять людям, ни в чем не виноватым, неприятностей, хотя и предупреждал и рассказывал какая ситуация с дачей. Параллельно продавец обращается в полицию с жалобой на первого (недобросовестного) покупателя. Вопрос. Как составить заявление в суд на первого покупателя, что бы его обязали вернуть деньги, уплаченные в счёт долга, в результате образовавшейся задолженности, чтобы его обязали выплатить расходы, связанные с переоформлением дачи с продавца на нового покупателя и обратно, чтобы уплаченные недобросовестным покупателем деньги, при составлении ДКП в 2019 году, пошли в счёт оплаты коммунальных платежей и членских взносов, а так же за аренду фактического использования дачи, и как взыскать с него моральный ущерб, который причинен продавцу в результате распространения ложной информации о мошенничестве? Спасибо.

Вадим Юрьевич · Accepted Answer

Здравствуйте Анна!

В содержании Вашего вопроса много непонятных обстоятельств, требующих более подробного выяснения:

1) Вы пишите: "продали дачу (неприватизированную,в собственности у садовод. общества) по договору купли-продажи (ДКП)".

Во-первых, не совсем понятно, что Вы подразумеваете под "садовым обществом"? Такого понятия в действующем законодательстве не существует. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...." собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос, я предполагаю, что речь о нем идёт о приобретении дачи в СНТ.

2) во-вторых, не совсем понятно, что Вы подразумеваете под понятием "продали дачу"? Что было указано под предметом сделки в договоре купли продажи: доля в праве общей собственности на имущество СНТ, или отдельный земельный участок (со строением или без) с определенным кадастровым номером?

В любом случае, так как Вы не указываете о произошедшей государственной регистрации права собственности на "дачу", то следует сделать вывод о том, что как первый, так и второй договору купли-продажи являются ничтожными сделками. Согласно ч. 2 ст. 25 217-ФЗ право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". То есть, право собственности должно быть зарегистрировано в органах Росреестра.

Таким образом, рекомендую покупателям обратиться к продавцу с требованием о расторжении договоров купли-продажи ввиду их ничтожности. В случае отказа продавца от расторжения договоров - обращаться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Анна Г · Answer

Вадим Юрьевич, здравствуйте. Дача в собственности у компании "садоводческий потребительский кооператив " Ралость", зарегистрированный в 1995 году. Этот кооператив разделён на участки, с постройками или без. Регистрации права через МФЦ и кадастрового номера у этих участках нет. Есть один кадастровый у самого кооператива. Когда необходимость, по каким - либо причинам в даче пропадает, ищут покупателя, договариваются о цене. Потом продавец и покупатель идут к председателю, пишут заявление что продавец исключается из членов, а праупатель вступает в члены кооператива, уплачивая при этом вступительный взнос. Договор ДКП был составлен по требованию недобросовестного покупателя, в котором и было прописано что продавец отдаёт покупателю эту дачу за определённую сумму денег, которую он обязуется выплатить до ноября 2019 года, параллельно обязуется оплачивать всё членские взносы и комм платежи по факту пользования им дачей. Чего, к сожалению, не произошло. Накопив задолженность недобросовестный покупатель ни разу не оплатил и так и не переписал дачу на себя у председателя. Со вторым покупателем сделку я расторгла, вернув ему деньги в полном объёме. Но остаётся вопрос. Что делать с тем, первым недобросовестным покупателем? Он внёс задаток, мы от этого не отказываемся, но он не рассчитался полностю+накопил задолженность, которую я оплатила сама в 2023 году. За 5 лет привёл дачу в упадок. На контакт он не идёт. Теперь в обществе дача снова оформлена на мне, я за кого-то за 5 лет пользования уплатила долги, получила назад разгромленную дачу, которая по факту, мне совершенно не нужна. Ещё и оказалась мошенницей. Спасибо.

Моя цель - по-честному, вернуть деньги, которые я заплатила за долги, образовавшиеся во время пользования дачей недобросовестным покупателем и расходы, связанные с исключением и вступлением в кооператив. Деньги, которые недобросовестный покупатель внёс в качестве задатка, я прошу рассматривать как плату за аренду дачи в период с 2018-2022 год. Ведь по факту он пользовался дачей, тому есть свидетели. Почему же я не могу обратиться в суд? Спасибо.

Вадим Юрьевич · Answer

Анна, Ваша проблема в том, что Вы не правильно понимаете сложившиеся правоотношения. В Вашем случае нет ни какой сделки по купле-продаже, а заключенный договор купли-продажи ничтожен в силу закона. Поэтому в данном случае не корректно применять понятия "продавец" и "покупатель".

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

То есть, существенным условием договора купли-продажи является переход права собственности на вещь от продавца к покупателю. В Вашем случае такое условие отсутствует. Ввиду ничтожности договора все его положения (об оплате денежных сумм, об оплате членских взносов и комм платежи по факту пользования им дачей, о задатке) не применимы.

Вы сами указываете: "продавец и покупатель идут к председателю, пишут заявление что продавец исключается из членов, а покупатель вступает в члены кооператива, уплачивая при этом вступительный взнос". То есть, в данном случает имеют место не правоотношения по купле-продаже, а правоотношения по членству в потребительском кооперативе.

За то время, когда членом кооператива были Вы, все платежи обязаны были вносить Вы. После того, как Вы перестали быть членом кооператива, Вы не обязаны были вносить платежи. Все денежные отношения по оплате членских взносов и иных платежей существуют исключительно между Вами и правлением кооператива.

Все платежи которые производились между Вами и "покупателем" по ничтожному договору купли-продажи должны быть возращены.