Права собственника при продаже дома с участком

Здравствуйте, 

скажите, а почему после приобретения данного дома вы не выселили зарегистрированных в нем граждан в судебном порядке?

теперь, постараюсь ответить на ваши вопросы по порядку

1. не смотря на то, что здание и земельный участок являтся самостоятельными объектами имущественных правоотношений, они неразрывно связаны.

так в соответсвии с положениями статьи 35 п. 4. Земельного Кодекса РФ:

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
 

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

А поожения  статьи 273 ГК РФ гласят:

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

так что продать отделно дом и земельный участок, который на нем расположен Вы не сможете.

2. можете. Вы собственник и имеете полное право распоряжаться своим имуществом так, как сочтете нужным. нужно будет только прекратить право собственности на дом.

3. а Вы не задумывались о том, что если бывший собственник продал здание вместе с зарегистрированными в нем гражданами и не позаботился обеспечить их иным помещением, почему это должны делать Вы? Вы ничего этим людям не обязаны ни покупать, ни выплачивать.  Более того, мне совершенно не понятно на каком основании они занимают данное помещение?  тем более, что Вы указали, что оно имеет статус нежилого здания.

Законом не возбраняется продать помещение с гражданами, зарегистрированными в ней по месту жительства. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Наличие в квартире зарегистрированных по месту жительства или по месту пребывания НЕ является обременением для недвижимости. Сведения о зарегистрированных гражданах НЕ заносятся в соответствующий раздел ЕГРП.

Единственное, что будет чуть труднее найти покупателя. Возможно, из-за этого стоимость квартиры несколько снизится. Так как вряд ли покупатель захочет «возиться» со снятием постороннего человека с регистрационного учета в судебном порядке.

ттаким образом в сожившейся ситуации у Вас есть 2 варианта действий:

1. продавать здание, оставив все как есть

2. снять днных граждан с рег.учета как утративших право пользования данным помещением, а затем продать дом.

Проблема не решена!

Спасибо эксперту Ирине Киршиной на мое письмо. Только на письме стоит Омская обл.,а я с Томской. но это не меняет суть дела. Ирина отвечает :

"п.3. а Вы не задумывались о том, что если бывший собственник продал здание вместе с зарегистрированными в нем гражданами и не позаботился обеспечить их иным помещением, почему это должны делать Вы? Вы ничего этим людям не обязаны ни покупать, ни выплачивать.  Более того, мне совершенно не понятно на каком основании они занимают данное помещение?  тем более, что Вы указали, что оно имеет статус нежилого здания.

Законом не возбраняется продать помещение с гражданами, зарегистрированными в ней по месту жительства. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Наличие в квартире зарегистрированных по месту жительства или по месту пребывания НЕ является обременением для недвижимости. "

Хочу пояснить. Это нежилое здание когда то бывшего сбербанка обозначено по адресу Кирова, д. 34. У этих людей есть ордер пор адресу Кирова 34/1 и зарегистрированы под этим номером.У меня тогда еще возник вопрос,как люди могут быть прописаны в нежилом здании, да еще и адрес другой. А так как я приехала с другого города, продав всё, что у меня было-и обратной дороги не было и здание приобрела, чтобы помогать безвозмездно людям в этом городе. Но это другая история. Я обратилась в суд с просьбой признать отсутствие прав пользования этих людей нежилым зданием и выселить их из нежилого здания, снять указанных ответчиков с регистрационного учета с моего адреса. После долгих разбирательств. было вынесено следующее.Что я при заключении договора купли- продажи здания было отмечено,что там проживают люди, хоть они не являются собственниками. То есть я автоматически "...добровольно  пртиняла в собственность здание обремененное ВЕЩНЫМ  правом-правом ответчиков пользования частью купленного ею здания. Таким образом, учитывая , что право пользования спорным помещением приобретено ответчиками на законных основаниях, утрвченно ими не было., в данном случае требование истца о признании отсутствия такого права удовлетворению не подлежит..." Потом подала в областной суд,по пунктам написала свое несогласие.... до сих пор тяжело вспоминать... Но оттуда направили возражение на мою кассационную жалобу. Вот так! Круг в этом маленьком городе замкнулся. Буду рада услышать ваше мнение, мне очень необходима помощь. Заранее благодарна.С уважением Галина

Галина,

исходя из Ваших пояснений получается, что  Вы владеете зданием, расположенным "по адресу Кирова, д. 34. У этих людей есть ордер пор адресу Кирова 34/1 и зарегистрированы под этим номером". т..е получается, что они зарегистрированы не в Вашем здании, а в другом. скажите, в настоящее время существует ли жилое здание №34/1 по ул.Кирова? и было ли такое зание вообще когда-либо?

Вы указываете, что обращялсь в суд с иском " снять указанных ответчиков с регистрационного учета с моего адреса". но формально они зарегистрирвоаны по другому адресу. и не имеют законного права проживать в принадлежащем Вам здании.

Да,это так. Ордер выдан на адрес Кирова 34/1 на число проживающих -4,количество комнат 2.жилой площади 25. А в реальности живут в моих 45 кв. м!Странный ордер, выданный на основании протокола жилищной комиссии по адресу Кирова 34. 2 комнаты(?) На этом протоколе стоит печать общего отдела исполнительног комитета Совета народных депутатов без каких либо подписей.Только обозначено: Председатель горисполкома Ю.М.Никоненко и Секретарь горисполкома Р.С. Семикина.а их подписей вообще нет! На запрос в муниципальном управлении "Архив" выдали справку  и сообщили, "...что подтвердить на основании каких документов вынесено решение Колпашевского горисполкома о предоставлении ордера работнику ТГТ Здобновой В,В. по ул. Кирова 34 не можем, так как сведений на хранении в архиве нет, местонахождение их неизвестно, причина не установлена"!

Внесение дополнений по сути вопросов .

Город небольшой, а я купила и приехала только в этот город 8лет назад. Многих мелочей провинциального города и отношений между людьми не понимала. Теперь со слов говорят, что был какой то рядом  домик , его снесли.Возможно это и есть дом 34/1. В архиве по этому дому сведений нет. Но вот , что по этому поводу написано в "Решении Именем Российской Федерации" по моему иску."... Согласно пояснениям ответчика Здобновой В.В. дробь1 в нумерации дома в ордере и в адресе регистрации по месту жительства означает номер квартиры.(! здорово, не правда ли?)" И все согласились и "...суд находит это обстоятельство установленным, полагая, что ошибка(описка) соответствующих должностных лиц при заполнении указанных документов ( в частности ордера), не должно влиять на право граждан защищатьсвои права." Вот как то так!

Уважаемая Ирина, случай не простой. Но я верю, что правда будет на моей стороне.

Здобнова В.В со своим сожителем и двумя детьми зарегистрирована по адресу Кирова34/1,а жили с ее слов в жилом помещении (по техпаспорту их 2 комнаты) до моего приезда около 20лет,работая по наслышке секретаршей в этом же сбербанке. Когда я продала всю недвижимость в своем городе, я была уверена,что я со своими детьми буду жить в этих жилых комнатах на первом этаже. По сути нам негде даже было жить, имея этот огромный дом. Засучив рукава, начали высвобождать себе площадьдля проживания. Я сама специалист  по проектированию. выполнила проектные работы, ввод в эксплуатацию, все документы, которые  были согласованы и утверждены в Томске. Так появилась в этом нежилом доме отдельная квартира с адресом Кирова д. 34, кв.1 ! Других никаких жилых квартир не было и не могло быть!

К сожалению Здобнова В. В., на  которую выписан ордер,в прошлом году умерла.